【星网专讯】文/梦思得

在中国内生活惯的朋友对“证”的概念太熟悉了：打工的有工作证，上学的有学生证，开宝马的有驾驶证，杀人不偿命的有军人证，娶一奶不怕扫黄的有结婚证，喜新厌旧了便又想著弄一张离婚证……等房地产买卖的飓风在神州大地上肆虐的时候，我们便顺理成章的有了“房产证”。那是一个小本本，有您的尊姓大名，有房产部门的猩红大印。一手交钱，一手交货，拿到它，您心里一激动：房子是我的了。

那感觉，不亚于从民政局刚拿到结婚证的一刻：老公是我的了。

到了美国，要买房子，您可能会想：美国也有“房产证”吧？对，美国也有“房产证”，但与中国的“房产证”有一些不同。在美国，最接近中国“房产证”的词叫TITLE，我们就姑且叫它“房产证”吧。它在房地产领域有两次意思：1) 对土地与房产的一系列拥有权(A BUNDLE OF RIGHTS)；2) 拥有这些权力的证据。从2)的角度看，美国的“TITLE”是一种证据，也就在一定意义上起到中国“房产证”的功能。

但问题是，您到了CLOSING那天，预付款(DOWNPAYMENT)交了，“卖身契”(MORTGAGE)签了，那笔巨债也欠了。您最后清理那一大堆交易文件，然后对律师说：我的房产证呢(where is my title)？

律师笑了。

在不了解中国国情的律师看来，问“我的TITLE在哪儿？”无疑于听到警察念“您有权沉默”(You have the right to remain silence)的人问警察：我的权力在哪儿(Where is my right)？实际上，TITLE只是一种象征，只具有符号的意义。一方面，“TITLE”很象中国的“房产证”，因为它是“拥有权”的象征；在另一方面，它又不是一个看的见摸的著的本本，因此它又不同于中国的“房产证”。我们甚至可以说，TITLE只是结果，结果的实现，则需要一个过程：契约的签署与契约的备案。

所以，契约 (DEED)才是真正给您权力的东东。它的功能有二：把TITLE的王冠从卖方的头上摘下来然后戴到您的头上(契约的签署)，然后再把这一行为在市政厅存档备案(契约的备案)。两个过程，缺一不可。

对于第一个过程，作为普通的买房者其实不必多虑，负责的律师在您到他办公室之前已经把从卖房律师那儿由卖方签署的DEED装到您的档案袋里了。但您如是自己卖房又不想雇律师，自己准备一份DEED也不难：把您卖房的DEED改一改，找公证人在场签字公证后，效果和律师的活儿没什么差别。记著下面的几种DEED以及它们之间的区别：General warranty deed， Special warranty deed，bargain and sale deed，quitclaim deed。第一种DEED含金量最大，最后一种则可以把曼哈顿“卖”给对方而不负任何法律责任。(有兴趣的可到MOONST COM看更多的有关DEED的材料)。

对于第二个过程，作为普通的买房者就更不用操心了，因为RECORDING的手续都是由律师/TITLE公司办的。

那么，本人花几个小时写这些干吗？答：1) 避免夫妻因找不到“房产证”打架；2) 对初次卖房者知识文化普及。其实，中国与美国“房产证”的不同其实反映了中美出具“证明”的不同方式与过程。“房产证”只是其中的一个例子。这么说吧，您如果在中国向人出示了您的房产证，按正常情况处理，别人就可以相信您有这座房子的所有权，所以付钱给你就是。

但是，在美国如果有人给了您一张DEED您就准备付钱给他，十有八九的人会说您“神经病”，因为那张DEED如果停在您手里则只是废纸一张。

但是，这契约又反映了美国房地产制度对个人的真正尊重。没有卖房签字，契约是不可能有效的。有朋友也许还记得，我们的宣传中说万恶的旧社会地主叫狗腿子打昏了老贫农，然后捉住老贫农的手在卖地的契约上按下指印吗？其实，这故事反映著万恶旧社会对老贫农作为个体土地拥有者的尊重。您想想看，那地主如果能象现在的当官的用一个“拆”大字把那老贫农赶走，他犯得找去叫狗腿子打昏那老贫农吗？

对不起，又想起家乡那无助的农民兄弟了。还是说咱美国的DEED吧。您要这张纸发挥它的法律效力只有一条路：到市政厅注册。这就是您的CLOSING 文件上，那个叫HUD1的，肯定有一项叫“RECORDING”费的，通常25美金或者35美金不等，爱讨价还价的朋友别叫律师给您免那笔费用：没门! 这笔小钱是给市政厅的。一旦DEED记录在案，房子的TITLE也就真的到您头上了。这看起来不起眼的举动，效力比CNN都大，因为它向全世界庄严宣告：美利坚合众国纽约州纽约市曼哈顿区第十六大道第999号，从今天起便是我们一家三口的了!

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