【星网专讯】近期，美国《财富》杂志对洛杉矶、拉斯维加斯、凤凰城、奥斯汀和迈阿密的房地产投机者进行了调查。调查的结果显示，他们普遍承认美国房地产市场存在泡沫，而且泡沫破裂可能很快就会到来，但是他们却认为，自己投资的那个地区的房产市场不会遭遇这种不幸，或者说，即使自己投资的房产泡沫破裂，他们也能在那之前及时退出。

**开车找不到自己房产的年轻人

开车在亚利桑那州凤凰城寻找自己的两处房产的塔玛斯比恩（Zareh Tahmassebian）居然迷了路。原因是他的常住地在内华达州的拉斯维加斯，而他在凤凰城共有15处房产投资，除独自拥有8处房产外，还拥有其他7处房产一半的所有权，因此也难怪他会迷路。

在跟购房经纪人联系后，他终于找到了一处房产所在的建筑工地。“看到这木头了吗?”塔玛斯比恩指着尚未完工的房屋上的那些板条说：“这些木头已经给我挣到钱了。虽然我现在只支付了10%的押金，但现在这些木头已经增值4.5万美元。美国真是个可爱的国家!”

的确，美国上上下下现在都在为房地产痴迷。美国的全国房地产投资者协会的分会数量已经从2002年的44个增加到了现在的170个。去年出版的房地产投资方面的书籍共有86本，这几乎是1998年的3倍。电视宣传也加入了这一行列。今年夏天，美国的学习频道（Learning Channel）将播出加州圣地亚哥城的炒房情况，而主持这一节目的是一个在过去7年中一共买卖40多处房产的女士。

**“一个周末让你成为百万富翁”

你肯定也已经听说了美国房产价格飞涨的情况了。从2000年开始，纽约城单一家庭住宅的中位价格已经上涨了77%，迈阿密的价格上涨了92%，圣地亚哥的价格上涨了105%。美国专业经济网站Economy.com的经济师马克・赞迪称：“全国的房地产热潮已经如火如荼。”

房地产投机和经济周期有很大关系，大概每10年左右出现一次周期，投机者们（他们更愿意被称作“投资者”）总是将房产价格推高到最高点，然后在大多数人回过神之前就将他们抛售掉，这样泡沫破裂的后果就完全由别人承受了。

今年3月，美国全国房地产协会公布的报告显示，购房者当中23%的人是投资者，其中一部分人是购买第二处房产，纯粹的投资者占10%。这在美国历史上是前所未有的，在过去的投资高峰时这一数字顶多也就是5%。

亚利桑那州立大学房地产中心的主任杰伊．巴特勒称：“你会看到一些人，他们将房地产投资视为生命。他们的举动有些类似于往日股票市场上交易商的行为。”美国商务部宣布，今年3月的新房销售量上升了12.2%，再次刷新了记录。现在看起来2005年可能又将是个创记录年。

4月在洛杉矶举行的房地产财富博览会可以很好地说明房地产市场的狂热程度。这次博览会的口号是“一个周末就可以让你成为百万富翁”。

现代房地产投机活动最早开始于加州。1997年，加州房屋的平均价格是18.64万美元，如今这一价格已经达到了49.54美元。这正是投机活动的温床。从2003年5月到2004年5月，购买不到6个月就转手的房屋数量增加了47%。

随着加州房地产价格的飞涨，投机的成本逐渐增加，而且开发商也开始在他们的销售合同中加入“反投机条款”，这一条款要求购房者提供证据，证明他们买房的目的是要自己居住的，如果新房在一年内被转手，购房者将遭到处罚。这在一定程度上有助于遏制加州猖狂的投机活动，许多人不得不转战它州。但也有一些其他机制在无形中鼓励房地产投机活动。比如，个人在出售了房产后如果能在6个月内购买同样价值或更高价值的房产，那么他就可以推迟交纳所得税。这就鼓励投机商购买更多的房地产。

如果被喻为“黄金之州”的加州已经不再是个好的投机目标，那还有什么地方呢？

**拉斯维加斯(内华达州)：史密斯夫妇数不清自己的房产

黛比・史密斯和贾森・史密斯来自加州。从2002年开始，他们听从美国房地产投资之父――罗伯特・艾伦的经验之谈，在佛罗里达州购买了5处尚未封顶房产，每处只支付了1000美元的首付，虽然后来他们将这些房屋都租了出去，但是房租根本不足以支付月供。他们被套了。

到2003年夏天，他们已经搬到了拉斯维加斯，这是一个刚刚开始展示活力的地方。2004年，那里的房产价格上升了49％，投机者们蜂拥而至。黛比和贾森用多年积攒下来的14万美元的储蓄在拉斯维加斯购买了7处房产，首付比例分别在5％至20%之间。

后来他们在拉斯维加斯再购买房产时就没有现金了，但他们利用了投机者最喜欢的金融工具：杠杆。他们从朋友、亲人那里借来40万美元作首付款，而房产的月供都是可调整利率的抵押贷款。对月供，黛比并不担心，因为这些房产的房租可以支付。

现在，夫妇两人估计他们20处房产的总价值已经达到800万美元。因此，尽管他们的储蓄已经用尽，但他们可以在需要现金时出售一部分房产，然后将其他的留作养老。黛比说：“我承认这会冒很大的风险，但跟股票市场相比，房产市场的风险要小得多。即使房产市场最后崩盘，房产也不会像股票一样变得一文不值。”

矮个子男人凯尔文・中曾根刚刚在他的房地产导师的拉斯・惠特尼帮助下购买了一处新房。惠特尼是美国上百个房地产顾问中的一员，他们在全国各地进行巡回讲演，吸引了大量的听众。中曾根为能得到这位大师的真传，已经支付了最少3.5万美元。

中曾根去年10月开始参加这个项目，12月在拉斯维加斯购买了一处房产。他也很担心会有房产泡沫，并表示：“我可以预料，在不久的将来，那些interest-only的抵押贷款使用者将会遭遇麻烦。”

也许他是准确的。这种新型房贷形式不仅无需支付首付款，而且允许购房者在一定年限内只还利息，不还本金，购房者因此可以购买价格较高的房产（一般风险也较高）。2001年美国所有的抵押贷款中只有1.6%是interest-only，而去年这一数字达到了31％。

**凤凰城（亚利桑那州）：房产经纪人生意红火

55岁的翠西・弗朗西斯科（Trish Don Francesco）在凤凰城经营一家房地产证券管理公司――大都市（Metropolitan），最近生意很是红火。她身边的一块黑板上写着一些新客户的名字，他们中的一些人前一周一下子购买了20多处房产。

就在拉斯维加斯的房产价格去年开始走低时，凤凰城的市场却开始走红。当听说拉斯维加斯发生的事情后，凤凰城的许多房地产商都像Metropolitan一样直接联系加州的许多投资者。翠西估计在过去的18个月中，700多个加州的投资者拜访了她，其中又有一半的人从她那里购买了房产。她说：“很多人在凤凰城待的时间总共不到6个小时，一些人连房子都不看。他们到我这里，看看价格，然后说，行了，我买两套。”

过去一年里，凤凰城的购房者中承认买房就是为了投资的人数已经翻番，达到了2703人。2004年他们购买了凤凰城出售的所有房产的18％。凤凰城的房地产开发商担心投机风潮会破坏他们的主要商业目的，因此很快宣布了在加州和拉斯维加斯被证明是十分有效的“反投机条款”。

这些去年秋天开始生效的条款并没有阻止大批投资者的到来。在开发商Toll Brothers的一个建筑工地上，从拉斯维加斯来的一群投资者把负责售房的服务小姐给吓坏了。尽管有关人员拼命解释不允许购买多处房产，但这些人根本不听，他们拼命地想爬进负责销售的拖车里，迫不及待地要将手里的存折交给售房小姐，后者无奈之下只好把自己锁在拖车里。

现在，凤凰城又有了新的“反投机条款”，这一条款不再禁止个人多次购房。不过，文章开头提到的塔玛斯比恩可不是因为政策的改变才购买到十几处房产的，他购房的时候正是“严打”的时候。说起来塔玛斯比恩的成功经验也很简单：房地产开发商在房子面临卖不出去的危险时就会给他打电话，而塔玛斯比恩也根本不在乎房子到底在那里，双方一拍即合。

从去年冬天开始，拉斯维加斯的市场开始降温，塔玛斯比恩去了凤凰城20次，寻找、购买和检查房子。17岁时他从表兄那里学会了杠杆原理，表兄只用了一个简单的例子就教会了他：“你可以用现金购买一处价值20万的房产。你也可以凭10%的首付购买20处房产。你更愿意采用什么方式呢？”18岁的时候，他以12.6万美元购买了他的第一处房产，2年半后以36.9万美元卖出，这让他放弃了上大学的愿望。

**奥斯汀（德克萨斯州）：“需要对你的投资下赌注”

尽管在过去的几年中，德州多数大城市的房产市场并不景气，但投机人士认为，这正说明这一市场有走向繁荣的倾向。数字最能说明一切：今年3月，奥斯汀单一家庭住宅的销售量比前一年增加了38％。从旧金山前来看房的斯蒂芬・翁打算将他们在凤凰城的几处单一家庭住宅卖掉，并将这笔钱投入其他更有发展前途的市场，翁望着山麓上许多新开发的房子说：“我不相信美国会永远这样。现在就跟过去的西部大开发一样。你需要对你的投资下赌注。”

另一对希布纳夫妇家住凤凰城，他们现在只在拉斯维加斯购买过房产。斯科特・希布纳认为，房产升值的热浪现在正在东移，因此他们计划转到奥斯汀地区。“这股潮流从加州转移到内华达州，然后到亚利桑那州。我们希望能找到另一个‘维加斯’，但是我想，这应该是不会发生的。”

提供全方位服务的财产管理公司经纪人波尔克说，“过去投资者占我客户源的大约20％，现在投资者占80％，真正的住户却只有20％”。在被问及是否担心会发生房产泡沫的情况时，众人的反应并不相同。波尔克称：“不，不，泡沫只会发生在价格很高的地方。这里的房产价格已经低得不能再低了。在德州，天空就是顶了。”

**迈阿密（佛罗里达州）：可能是最后一块疯抢的“奶酪”

佛罗里达州劳德代尔堡市的一处售房中心上午10点钟前已经排起了长队，排在最前面的那位购房者凌晨3点就来抢占位置了。这是因为即使是同一个楼盘，购买时间的先后也会导致价格的不同。一位拒绝透露姓名的先生评论说：“这就像游戏一样。在前面和中间的人才会赚钱。最后面的人不光不能得利，而且还会承担不属于自己的责任。”

从2004年3月到现在，佛罗里达州劳德代尔堡市的房屋价格已经上涨了31％，圣露西湾的房价上涨39％，珊瑚角的房价上涨43％。

很难预料美国房地产投资热还能持续多久。但是，即使是一些强硬的投机者也开始担心房地产市场了。比如贾森・米切尔，2003年他在一个 月内就抛售了2套房子。他和妻子一共在拉斯维加斯购买了7处房产，不过，他们现在手里只剩下2处房产。他说了自己这样做的理由：“我曾经也很疯狂地去看房、购房，可是当我看到在每个开发区都有成群的像我一样的投资者后，我忽然意识到，这样做是不行的，迟早会被套住的。于是我停下来了。”（肖莹莹）