【星网专讯】我在以前举办的一次房地产投资讲座中，谈到投资房子的投资回报率，给听众简单算了一笔账。在买房首付20% ~ 25%的情况下，房价如果每年平均增长5% ~ 6%，通过房贷的杠杆作用，该项投资的投资回报率就可以达到每年平均20%左右。

当时有位听众提出了这样一个问题：如果首付款也是借的，那这种情况下的投资回报率会是多少？我听后心里暗笑，你算问对人了，我这么多年投资房子就一直是这么干的，首付都是借的之投资回报率，我已经算过很多遍了。只是绝大多数华人都非常保守，都不愿意多借钱，银行给的低息房贷都希望借的越少越好，更何况首付的钱还要去借，这样干的话，很多人是要“疯”掉的，所以我的讲座或者文章很少谈论这个话题。

对于已经有了自住房，自住房本身又有了一定净值（Equity）的情况下，通过申请房屋抵押授信（Home Secured Line of Credit）来借钱做投资房的首付是最普通、最基本的做法，比较容易，这样借钱买房不算本事。这种情况下算投资回报率，角度不同，可以有两种算法，差别很大，限于篇幅，暂不讨论。

这里我专门探讨一下购买自住房，很多首付还是借的的情况的投资回报率，包括购买投资房，很多首付是通过别的渠道借的（房屋抵押授信额度不够的情况下）的投资回报率。

以我前几年写的一篇“马前炮”的文章为例，那年我帮一个客人买的自住房，当时首付款很多都是从银行借的。这个客人本来与人合租一个公寓，每月分摊的房租费是650元，眼看着每个月白白扔掉这笔钱挺可惜的，在我的大势分析和现金流计算分析下，决定买房。

我帮这位客人多方努力，想办法各种渠道从银行借钱，凑够了首付款的大部分，买了一个将近70万的独立屋。房子总共有7个房间，她自己住一间，其余六间都用来出租，可得租金收入2900元，如果她本人住的那个房间也用来出租的话，每月租金总收入可达3400元。房子月供加上地税、水电气和保险等费用差不多要每月2900元，首付款的借款利息大概每月1000元（利率大约6% ~ 7%），加起来每月的供房支出大约3900元。

也就是说，借的首付加上房贷买下这个房子分租，负现金流是每月500元，和原来花钱租房相比，她每月再多付500元左右，就可以“空手套白狼”拥有一栋属于自己的价值将近70万的房子了。这个负现金流还只是表面负现金流，因为房贷月供中平均每月含的本金大约是950元，扣除表面负现金流500元，100%借款投资这个房子的每月净值正现金流大约是450元，所以我这几年一直说多伦多买房比租房合算。

如果只算以房养房靠租金收入的投资回报率，即使首付都是借的，每月的表面负现金流是投入的钱（通过某些贷款产品，每月再投入的钱还可大大减少），几年后通过积累房贷本金挣到的钱，毛投资回报率仍可以达到100%。但因为投入的钱不多，这个100%回报率实际上意义不大。

我一贯强调，投资房子最主要是挣将来房产的升值，这才是真正的大头，尤其是多伦多这种国际大都市，不动产长期看必然大涨。以上面例子，买房首付只投入一两万，每月负现金流再投入500元，几年后可以不用继续投入（很容易实现），房价即使每年平均3% ~ 5%的增幅，十年后，该房的投资回报率绝对可达到1000% 以上，即10倍回报以上，这对工薪阶层来说绝对是一生中最大的财富！

我第二年初写这篇文章介绍这个真实投资案例时，当时就公开说这是我该年初放的“马前跑”，“等着N年后的实践检验”。不到3年过去，该独立屋已经涨了超过30万，1000%投资回报率已经提前实现，后来又做了重新贷款(Refinance) 继续多借钱，乘胜追击，扩大战果。而这位客人还继续干着朝九晚五的一份普通工作，很明显，靠着这种打工工作，干一辈子能攒下几个30多万来？所以眼光绝对比勤奋努力重要的多的多！

感谢安省政府一年前出台政策打压了多伦多的房价，买房的机会又来了，能不能抓住这个机会当然还是得靠眼光和财商。

我也知道本文的例子是一个比较极端的例子，大部分人不敢承担这么大风险，买房100%的钱都是借的，听起来压力好大。但对于很多买房（不管自住还是投资）首付还不够的人士可以开拓一下思路，别总想着光靠省吃俭用这一条道走到黑，要想着别的融资渠道。

以这种方式投资房子，虽然月供负担及管理分租可能会使生活品质稍有下降，但是有一个自己的房子，生活有了盼头，奋斗有了目标，这会带给我们积极的人生态度，光凭这一点，首付基本是借的去投资买房就值得。至于具体操作上，包括怎样融资，怎样控制各种风险，肯定需要找有经验的人指导才行，但前提是自己的心理要过了那道不敢借钱的“坎”。

作者：土旺 （全职房地产投资人、大鹏地产经纪） 如对多伦多的房地产投资感兴趣，欢迎联系本文作者，Tel: 416-455-3412; 647-772-2168，Email：Canada54321@gmail.com; 微信：milogood