【星网专讯】（接上期）由于外界对于房贷保险市场暴利的指责，2003年CMHC和Genworth降低了15%的保费。2005年，对于保费最高的购房者（首付只有5%），保费又降低了15%。这一点CMHC倒是比中石油、中移动自律的多。2004年CMHC还创造了零首付的房贷保险，允许购房者借来5%的首付。另外，CMHC对于购买节能房屋的购房者有额外的优惠。对于为低收入者兴建的租赁房屋，CMHC甚至免去保费。CMHC声称，1/3的营业收入用来支持该公司的公众政策项目。随着CMHC盈利能力的持续增强，它用于公众项目的资金会不断增加，也算是取之于民用之于民。

像另外一种政府强制性保险失业保险EI 一样，CMHC的保费收入成为联邦政府的一项收入来源。根据预测，2009年时CMHC的累计盈利将达到83亿加币，这远远超出按照OSFI规定计算的38亿最低资本储备。根据联邦法规，最低储备标准之外的盈余部分需要支付给联邦政府、由CMHC留置或用于加拿大房屋市场。

和其他很多方面一样，在房贷保险市场上美国消费者要幸运的多。首先，加拿大的房贷保险的唯一依据就是资贷比(Loan-to-Value Value Ratio)，而美国的房贷保险则是根据每个购房者的信用分数来评估，一个收入稳定、信用良好的客户能得到较低的保费；反之，信用差收入不稳定的客户只能支付较高的保费。而在加拿大，信用好的客户等于为信用差的客户买单。

第二，加拿大的房贷保险市场缺乏足够的竞争。过去几年的降价都是由CMHC主动作出的，而Genworth更绝，仅仅是第二天就降到同等的水平。而在美国，有7家私营公司和政府的FHA(Federal Housing Act) 房贷保险竞争，这7家公司占据了三分之二的市场，而政府的份额在逐年降低。而且在美国，价格和服务的竞争是实实在在的，和加拿大统一的费率不一样。例如Genworth在美国的公司，如果客户从它所推荐的金融机构贷款的话，Genworth提供500块的奖励。

第三，在加拿大，房贷保险是和按揭捆绑在一起的，购房者实际要为这笔保费支付利息的。而在美国，房贷保险是月付无息的。购房者平均每月支付50到100美元。最后一点也是最重要的一点，加拿大购房者的房贷保险额是基于贷款额的100%，而美国的私营公司仅要求购房者为按揭的25%左右购买保险（联邦政府的房贷保险要求100%的按揭保险）。

道理显而易见，房子再跌也还是房子，不会像一些垃圾债券一样一夜之间分文不值。金融机构面临的风险不是借款额的100%，而是25%左右。事实上，80年代卡尔加利和90年代多伦多的房地产市场崩盘后，房地产价格也不过下降了25-28%。还有一个消息加拿大购房者听了可能要跳起来：美国的消费者只要当房屋的净资产超过按揭的20%时就可以申请不再继续付房贷保险。

事实上，四五年后90% 的美国购房者就不再付房贷保险了。如果购房者加速还款或者房地产市场兴旺房子升值的话，他们就可以更早不用付房贷保险。即使是联邦政府的FHA房贷保险，当首付超过10%时，也仅需付贷款额的1.5%, 首付不足10%时，每年还需支付贷款额的0.5%。

CMHC的Mortgage Insurance费率（表）
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首付比例 Mortgage Insurance保费
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15-20%　1.75%
10-15%　2.00%
5-10%　2.75% / 2.90%
0-5%　3.10%
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（资料来源：CMHC官方网站）

（作者杨森，York大学Schulich商学院金融MBA，加拿大投资管理集团Investors Group顾问。电话: 416-508-7636; Email: sen.yang@investorsgroup.com, 博客 http://yangsen.51blog.ca ）