下月预计将加息75个点,央行警告 这些地方房市将尤为脆弱

发布者:天津包子 | 2022-06-28 08:30:13 | 来源:大温优惠

【星网专讯】

在疫情大流行期间,追求更大居住空间、远程办公的方式,强势助推了加拿大城市以外郊区房地产市场的飞起,郊区房价迅速飙升让郊区和市中心房价之间的差距日渐缩小。但最近加拿大央行的分析表明,后疫情时代的房市变化将让这些过度飙涨的郊区房市变得十分危险。

根据加拿大统计局的数字,5 月通胀水平已经达到过去 40 年来历史新高 7.7%,这意味着下月央行调息窗口将加息 75 个基点的可能性再次增大。

此次通胀水平已将远超 4 月的 6.8%,以及业界此前预测的 7.4%。

道明证券首席加拿大策略师 Andrew Kelvin 表示:目前看到的通胀幅度,确实强化了加拿大央行需要采取严厉行动来控制通胀。

本月初,加拿大央行已经再次加息 50 个基点,使基准利率达到 1.5%,相比 3 月加息之前的 0.25% 已经上涨 125 个基点。

6 月美国美联储已经上调基准利率 75 个基点应对几十年来的高通胀水平,经济学家分析称,加拿大央行很有可能在 7 月13 日大幅加息 75 个基点。

Monex Canada 市场分析师 Jay Zhao-Murray 表示,加拿大央行将需要提供至少 75 个基点的加息,才有能力实施足够实质性的货币紧缩政策以遏制通胀。

今年以来加息在房地产市场的影响已经十分凸显,让疯涨的加拿大房市迅速按下暂停键,随后风向开始急转直下。而加拿大央行的最新分析数据指出,郊区房市在疫情期间表现狂热,但伴随着经济中心重回城市中心、职场人士重回办公室等趋势的变化,预计后疫情时代郊区曾经过热的房市将变得尤为脆弱。

从历史上看,市中心的房地产往往更昂贵,因为人们希望住在靠近城市服务和便利设施以及更有活力的就业市场的地方。“但在 COVID-19 大流行期间,这种模式可能已经发生了变化,”央行政策顾问 Louis Morel 在加拿大央行本周发布的分析报告中表示。

通勤的成本和交通以及其他设施的不够便捷过去一直是影响郊区房市的不利因素,但在大流行期间,大规模的远程在家工作的颠覆了这一趋势,市中心的居民成群结队地涌向郊区以获得更多空间。

过去更利于市中心居民享受的许多关于城市生活的服务,如音乐会、餐馆和现场娱乐表演,也都在疫情大流行期间关闭,再次加剧了居民外流到郊区的势头。

这使得大流行期间,郊区的房价上涨幅度远远高于市中心区域。

国家银行的统计数字显示,包括蒙特利尔和多伦多两个大都市都是这一趋势,距离市中心更远的区域房价涨幅更大、相反市中心的房价则表现疲软,房价涨势微弱。

2016 年,位于市中心以外 50 公里的郊区的房子通常比城市中的类似房子价值低 33%。即使在大流行之前的 2019 年,这一差距为 26%。

央行分析指出,如果没有疫情大流行的爆发,城市郊区与城市中心的房价差距应该最低在 21%。然而,根据国家银行的计算,2021 年的平均成本差距已缩减至仅10%。

国家银行依据对加拿大主要大都市圈的房价统计显示,平均而言,2019 年至 2021 年间,距离市中心 5 公里范围内的房屋价格上涨了近 20%,而距离市中心 70 – 75 公里的地区,房屋价格上涨了两倍还多——46%。

在大多伦多周边郊区地区,疫情期间很多小城镇的房价甚至直接翻倍,但这些上涨最快的区域如今面临的房价降幅也最为凸显。

因为许多以前接受在家工作的工作场所已经恢复到混合工作模式,大多数员工至少有部分时间会回到办公室。

这种趋势的拉动下,房地产市场也最快做出反应。在大流行期间大幅上涨的郊区市场现在价格下跌,但主要城市的市中心则大多保持稳定。

根据传统的“投标租金理论”(bid rent theory),靠近市中心的房地产价格更高,原因包括土地稀缺、企业的人流量更大、通勤时间更短以及容易获得工作、企业、餐馆、商店、服务和景点等。

随着经济现已全面重新开放,健康限制目前已基本成为过去,加拿大央行收紧利率,加拿大各地的房屋销售已大大放缓——尤其是在曾经高度火爆的郊区房地产市场。“投标租金理论”的观点又开始在现实中显现。

央行分析指出,伴随着央行大幅度加息、整体房市的迅速降温,曾经过热的郊区房市如果一旦面临需求减少,将会出现十分危险脆弱的局面。

现在郊区市场面临的问题是,大流行导致的人口向郊区外流中有多少是永久性的——向郊区的偏好转移是否持久?那些逃离城市中心的房屋买家是否开始后悔?面临重返办公室的居民是否将迅速地离开郊区?

买家需求的减少、伴随着上市房屋的增长,郊区的房市价格可能会尤其成问题。