专家放话加国房价5年内跌40% 谁信?

发布者:北京四合院 | 2017-06-13 07:27:27 | 来源:约克

【星网专讯】

加拿大房价5年内跌40%?专家这话我不信

 

 

5月大多伦多地区的房地产市场遭遇滑铁卢。

从数据上看,房地产市场似乎步入低谷。在4月公布的16项房产新政的影响下,大多伦多地区的房地产市场量价齐跌,其中华人看好的区域领跌。

列治文山跌幅最大,销量暴跌62%,房价同比下跌18.8%。除了列治文山之外,万锦销量暴跌46%,新市(Newmarket)下跌44%,密市下跌27%,宾顿下跌16%。多伦多在这期间销量也下降了23%。

在这种情况下,看空加拿大房地产市场似乎成了政治正确。加拿大经济学家马达尼(David Madani)在6月12日发表看空言论,认为多伦多和温哥华房地产市场正处于“严重衰退”的边缘。

“David Madani”的图片搜索结果

马达尼表示,这两个地方的房地产市场的衰落不仅会损害加拿大的经济,而且会导致全国房价下跌,下跌幅度或高达40%。

马达尼说,加拿大房地产市场正日渐低迷,会对今年第二季度的加拿大经济产生负面影响。

根据大温地产局的数据,5月份大温地区的房屋销量为4,364套,比4月份的3,553套增加近22.8%,也比近十年5月份的平均交易量高出23.7%,但是却比去年5月创纪录的销量低8.5%。虽然今年5月新的房屋上市量比去年同期减少3.9%,但比今年4月增加了23.2%。

但是马达尼却警告说,千万别被大温最近的数据迷惑。温哥华房屋销量上升是一个虚假信息,而多伦多目前交易量大跌已经表明,大多伦多地区的房价在今年年底之前将略微下降,但随后5年将持续下降,价格调整幅度在20-40%之间。

马达尼称,大温地区的房屋销量上涨是低按揭利率导致的,但是低按揭利率的拉动作用已经开始减弱。由于温哥华房价被严重高估,加上联邦按揭保险新规已经开始全面发挥作用,因此温哥华的房屋销量上涨是不可持续的。

相关图片

马达尼不看好房地产市场前景的另一个理由是海外买家税和加强租金监管等一系列新政的限制。这些因素综合起来,让大多伦多地区的楼市由热转冷。

马达尼认为,大多伦多地区的房屋交易量与新的房子上市量比率开始下降,这说明房价下降将随之而来。

马达尼是总部设在英国伦敦的咨询公司Capital Economics多伦多办公室的一员。该公司拥有60名经济学家,其专长是经济分析、预测及咨询。

对于马达尼的预测,很多网友不以为然。

有网友表示:“我才不会相信马达尼的话,因为他是个房市的踏空者,他的最终下场就是死无葬身之地。”

还有网友说:“狗屁专家,温哥华房屋销量上升就是一个虚假信息,多伦多销量跌了就是真实有效。典型的先做结论,再编排证明自己结论的证据。”

最近几年加拿大和中国的楼市都说明了一个道理:只有地产经纪对你是真爱,一切看空言论都最终被打脸。

所以马达尼的话,我是不信的,你信吗?

 

本周一(6月12日),加拿大联邦央行副行长威尔金斯女士(Carolyn Wilkins)发表“鹰派言论”,暗示央行可能将放弃大规模的货币政策刺激。话音刚落,加元兑美元汇率大涨逾百点,达到近两个月的最高点。本国银行的经济学家们则普遍质疑央行加息的决心,认为在今年内不会改变现有的货币政策。

“Carolyn Wilkins”的图片搜索结果

据本地英文媒体CBC报道,威尔金斯首先回顾了近期本国经济情况:在今年第一季度,加拿大经济增长“令人印象相当深刻”,且增长的范围有望进一步扩大,大约七成以上的行业都在扩张,是全球油价暴跌以来首次出现这种情况。加拿大对低油价的适应很大程度上滞后于美国,增长来源的行业和地区不断扩大,这样的迹象让加拿大央行“备受鼓舞”。

威尔金斯说,2014年全球原油价格大跌,加拿大作为能源出口国,经济受到重挫,这令央行在2015年连续降息两次,达到接近历史最低纪录的0.50%,以帮助提振经济表现。可是,随着经济持续增长并日渐稳固,央行管理委员会将评估,目前大规模的货币政策刺激是否仍有必要。

她接着指出,虽然广泛的增长令人羡慕,但这并非央行的目标。央行的目标仍是2%通胀率,因此将采取适当的货币政策,来实现通胀目标。

作为央行的第二号人物,威尔金斯的这番话对加元带来了立竿见影的刺激效果。加元兑美元汇率,从上周五收盘时的74.26美分,劲涨了0.75美分,一举突破75美分关口。在周一下午4点,加元汇率一度达到75.04美分,几乎是两个月来的最高点。

据悉,本周一原油价格上涨也对加元构成一定的支撑。目前美国原油价格自上周低位小幅回升。事实上,由于OPEC在5月下旬决定延长减产协议9个月时间,此后油价一直维持较大的区间震荡。周二投资者需要密切关注OPEC月度报告,从而找出OPEC减产影响油价的一些线索。

尽管威尔金斯说得信心满满,但是本国金融业内的专家仍然质疑央行加息的决心。TD银行高级经济学家 Brian DePratto 表示,威尔金斯的表态是个典型的“鹰派言论”,也符合在加拿大经济转好之后,央行一贯的口风。可是要说到加息,他认为央行还没有准备好,原因也很简单:本国经济还有很多不确定性,贸然撤掉货币政策刺激,可能会带来很大的负面影响。

不过,威尔金斯还是进一步证实了一些市场观察员认为加拿大央行加息将早于市场预期的观点。随着经济增长稳固,央行已经在为加息做准备,并大约会在2018年年初的时候正式推出。

无独有偶,CIBC Capital Markets也做出相同的预测:央行加息的时间点是2018年的第一季度,而经济如果恶化,将继续延后。

 

1409242344012483-600x400.jpg

资本经济顾问公司(Capital Economics)资深经济学家马达尼(David Madani)日前表示,多伦多及温哥华房市目前正处于“严重衰退的”边缘,可能会影响国内生产总值,房价恐会下滑高达40%。

专家预言:加拿大房价将跌20-40%

 

马达尼一直认为加拿大房市有泡沫,并将迟早破裂。他说加拿大各级政府打压房地产不遗余力:先是联邦政府收紧按揭,再是BC出台针对海外买家的转让税,最近安省祭出号称16项措施的新政策。继BMO 和TD的经济学家先后警告加拿大房市有泡沫之后,加拿大最大非银行按揭公司 Home Capital出现挤兑风潮,然后穆迪将六大银行降级…

 

他说,多温两地房市正处于衰退的边缘,这将对加国第二季度及以后的经济增长产生负面影响。他警告,温哥华房市销售最近的回升,只是一个假象。而多伦多目前交易量大跌已经表明,GTA地区的房价在今年年底之前将略微下降,但随后5年将持续下降,价格调整幅度在20-40%之间。

马达尼表示,多温两市地产委员会的数据显示,房屋销量与新挂牌上市房屋的比例正在下降,这即是房价即将下滑的证明。

19f21ae8e3364ec8b682a750aeffaec2_th.jpg

如果房价大跌40%会怎么样

泡沫论者一直把房价下跌40%作为一道分界线(不过,高盛集团定义的“崩盘”是指“调整通货膨胀后”的价格下跌超过5%),那就让我们来看看如果发生了40%的下跌会怎样。

首先,在2016年1月以前的购房者是可以承受的,因为他们的房子至今至少上涨了33%。考虑到统计基数的差异,这些人的账面损失最多达到10%左右。2013年以前的购房者甚至没有任何账面损失。也就是说,假设泡沫存在,即便有40%的大跌,对于那些房子为自住所用、而且家庭有净资产的人,几乎不受影响。

唯一值得银行担心的是房价在顶峰时购房者,40%的下跌幅度足以引发断供的念头,而下跌之后没有一定力度的反弹就意味着会有一批买家选择把房子送给银行。但事实上,如果不是经济衰退导致的房价崩盘,下跌40%的过程中已经有无数抄底者进场接盘,所以房地产市场一砸到底的概率非常微小。

c641202a0e854acdba75e36d2a3dda9b_th.jpg

全球最贵房价 加拿大连续3年排名前五

随着房价越来越高,加拿大房市已经进入全球最贵房市行列。根据位于英国伦敦的房地产咨询研究公司knight frank最新公开的报告显示,加拿大的房价按照季度统计,自从2015年以来一直呈现增长趋势。今年首季平均房价增长了13.5%,是11个房价有两位数增长的国家之一。今年是加拿大连续第三次在这个排名中位列第4,加拿大房市已经已经是世界最昂贵房市之一。

温哥华是全球第三大房价难负担城市

此外,英国咨询机构牛津经济研究院(Oxford Economics)的结果显示,在全球406座城市的房价负担能力中,温哥华成为全球第三大房价难负担城市。数据表明,温哥华的房价与家庭收入中位数比率,已从2004年的5.4倍急增至2016年11.8倍。这意味着一户加拿大家庭需要不吃不喝12年才能买上一套房。

5_105612410.jpg

多伦多是加拿大房价第二难负担的城市,房价与家庭年收入中位数值的比率,由2004年的3.9倍增至2016年的7.7倍。

经济学家马达尼认为在加拿大房价顶峰时购房风险很大。他认为年轻人现在买房未来很可能会打水漂,目前租房对他们才更有利。他更建议年轻人把钱投入股市,因为房价开始下滑之时也可能是股票上扬之日。

 

从年初开始,备受瞩目的多伦多楼市火爆异常。但是,自加拿大政府通过各种阻力对其进行干预之后,如今的房地产局势已经开始出现一些微妙的变化。特别是TREB(多伦多房产局)公布了5月份GTA房地产数据,明显能够看出虽然多伦多房价不见跌,但楼市确实没那么热了,过去一个月卖出去的房子总数并不算多,较之去年同期甚至减少了20.3%,可谓状况惨淡。

如今,资本经济顾问公司(Capital Economics)资深经济学家马达尼(David Madani)日前表示,多伦多及温哥华房市目前正处于“严重衰退的”边缘,可能会影响国内生产总值,房价恐会下滑高达40%。这位专家所在的咨询公司Capital Economics总部设在英国伦敦,旗下拥有60名经济学家,其专长是经济分析、预测及咨询。

看到这个消息,明显感觉这就是在搞事情啊!无疑会让逐渐平静的房地产市场再掀波澜!

房价五年内最高降40%

马达尼在本周一说,他认为如今多伦多房地产市场的交易量大跌已经表明,在今年年底之前,房价很快会有轻微的下降,并且在五年内,加拿大房市下滑幅度会在20-40%之间!这已经足以让许多业主恐慌性卖房兑现。一旦房价停止上涨,房市投机就会停止,从而导致销售下滑,而房价下滑会紧跟其后。

温哥华和多伦多的房市,虽然在过去几年一直处于白热化状态,但专家一直警告可能会出现房市大修正。在上周,经合组织(OECD)呼吁加拿大应采取更多措施,应对多温两地房市的风险。在此前不久,国际货币基金组织,也已敦促加拿大,对可能出现的房市大修正,应采取防范措施。

马达尼称,需要有更强硬措施,抑制温哥华近期房价的反弹。而多伦多目前房市销售下滑,可能会导致房价的回落。

温哥华数据只是烟雾弹

马达尼称,加拿大的房地产市场正在走下坡路,温哥华房屋销量上升的情况,只是虚假信息。别被温哥华最近的数据所迷惑:根据大温地产局的资料,今年5月房屋销量比4月增加22.8%,但仍然比去年5月创纪录的销量低8.5%。虽然今年5月新的房屋上市量比去年同期减少3.9%,但比今年4月增加了23.2%。

马达尼说,短期上升是由于房贷利率低,但这影响效果已经开始变小。他说,温哥华房市仍然严重被高估,而去年年底推出的更严格的房贷条规已经全面实施,他认为当地房市销售的上升无法持续下去。

据他分析,这个短期的销量增加实际是因为更低的按揭利率在起作用,但这个效应已经开始减退。由于温哥华房价被大大高估,加之联邦按揭保险的新规已经开始全面发挥作用,因此销量增加可能是暂时性的。

多温楼市即将开始衰退

多伦多房市冷却迹象则更为明显,从2016年5月至上个月,房屋销售下降了20.3%。根据多伦多地产局TREB数据,独立屋销售量下降了26.3%,公寓下降了6.4%。

一般来说,5月是一年中楼市强劲的月份,预示着春季售楼高峰即将告一段落,过去几年5月都会出现房价猛涨的现象,然而今年5月很有意思,包括独立屋、公寓等在内的所有类型的住宅价格的平均增长率较之早春售楼高峰时都有所下降,换句话说,虽然多伦多房价还在涨,但是确实涨的速度慢下来了。

多温两地房市正处于衰退的边缘,这将对加国第二季度及以后的经济增长产生负面影响。马达尼表示,今年年底的家庭消费支出会受房市影响,今年及明年的经济前景恐会恶化。

早前就预测楼市要崩盘

其实,马达尼之前就发表过相似的言论。

在上个月,著名评级机构穆迪(Moody’s)降低加拿大六大商业银行信用评级,将信用评级下降一个档次。

对此马达尼就直言,穆迪的举动可以看做是加拿大房市最近以来一系列发展中的新进展,说明经济学家、作为决策者的政客以及银行对加拿大的房市越来越悲观。

马达尼一直认为加拿大房市有泡沫,并将迟早破裂。他说加拿大各级政府打压房地产不遗余力:先是联邦政府收紧按揭,再是BC出台针对海外买家的转让税,最近安省祭出号称16项措施的新政策。继BMO 和TD的经济学家先后警告加拿大房市有泡沫之后,加拿大最大非银行按揭公司 Home Capital出现挤兑风潮,而现在,大家看到了穆迪将六大银行降级…

于是他断言说,加拿大房地产市场的泡沫将破灭,房价将出现断崖式猛跌,全国房价会跌30%甚至40%,一直跌到与居民收入大致相呼应,也就是符合家庭收入的水平。

不过他强调,这个下跌更可能是区域性的,而不是全国一起跌:那些曾经房价疯涨的城市/地区,尤其是多伦多和温哥华,就会跌得惨一些,升得有多高就跌得有多深。而那些房价原本没有疯涨的小市场,它们的跌幅自然要小很多。

他还说,实际上房市下行早就开始了,起自BC省府的转让税实施——大温地区房屋交易量下滑之时,而房价下跌一般要滞后一些,但却只是时间问题而已。他举例说,美国房市崩溃时,2005年房屋销售开始下滑,2006年房价开始下跌,直到2007年,拖欠房贷的情况日益严重…

总而言之,马达尼认为现在买房风险大,他建议年轻人目前别买房,因为如果出现房价下跌,他们的钱会打水漂,目前租房对他们才更有利。