夏日未到 大银行的凉风已开吹

发布者:北京四合院 | 2017-03-18 09:30:45 | 来源:加拿大家园

【星网专讯】 

BMO和TD连发警告:多伦多房市泡沫快破了!

继上月中旬满银(BMO)亮起红灯,称多伦多地区房价虚高、房市存在泡沫之后,加拿大另一家商业银行TD今天也正式发出警告:多伦多房市不仅有泡沫,而且迟早要破,要卖房的业主要抓紧了!

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加拿大房地产协会CREA(Canadian Real Estate Association)周四公布的报告称,虽然今年2月份全国房屋均价达到$519,521,但主要是多伦多和温哥华房价奇高所致,如若不算多伦多和温哥华两市,加拿大全国的房价立降近$150,000,均价即跌至$369,728。事实上2月份GTA地区的房价比一年前上涨23%,均价达到$727,300。

满银首席经济学家波特(Douglas Porter)直言不讳地指出,多伦多及周边很多城市房价虚高,除GTA地区房价一年涨幅达23%,周边城市房价涨幅甚至超过多伦多,比如圭尔夫、伦敦、巴里以及温莎的涨幅更高达30%。

波特也认为,多伦多房价高是由于房屋供应紧缺是无稽之谈。有房地产资料显示,多伦多和温哥华每年的房屋开建量都超过7万套,创下历史记录。实际上在全加拿大,每年的房屋开建量也不过20万,而且已经超过市场需求了。

波特还举例说,即使一些年收入高达$225,000的加拿大人,按经济收入他们处于最富有的“1%”的顶层,如果考虑到首付、按揭再加房贷保险,他们在多伦多也买不起$100万的物业。而多伦多的独立屋均价已经达到$157万,GTA其它地区也超过$100万,今年2月份的准确数字是$111万。

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满银另一位高级经济学家Robert Kavcic说得更加直接,他劝多伦多的业主赶紧卖房,否则一旦房价下滑,就卖不到多少钱了。他说眼下应该是30年以来,甚至更长时间以来绝佳的卖房时机。

TD银行在刚刚发布的一份报告中称,居高不下而且继续飚升的房价不仅令GTA的民众不堪承受,而且当这个房市泡沫越吹越大的时候,将会威胁到整个国家的经济。

TD的报告分析说,虚高的房价可能产生一种“财富效应”(wealth effect):就是有房的业主们看到房价越升越高,感觉自己越来越富,于是这种“虚拟”的财富可能鼓励他们把真钱大把大把地花在其它方面。一旦房市泡沫破裂,房价急降,他们的房子不再那么值钱的时候,他们就可能陷入经济困境。

报告称,多少给多伦多业主一些安慰的是,捅破这个巨大泡沫需要一个触发条件或机制。TD的经济学家称,至少在近期尚未见到可能引发连锁反应的“触发器”。

比如说,利率升高就有可能成为引发连锁反应的“触发器”,但从加拿大的经济情况以及央行的态度来看,虽然美联储今年已经两度调升利率,但加拿大央行没有在近期升息的打算。在这种形势下,GTA地区的房价还有上升空间,还有可能再升一个甚至几个季度。

不过风险仍然存在,因为房价不可能永远或无止境地向上走…历史经验告诉我们:多伦多房价曾经在1989年窜上顶峰,但随后下滑,费了20多年时间才逐渐恢复过来。

多伦多房价飙升:政府也是推手之一

多伦多的房价最近七、八年间,一年比一年攀高。加拿大房价最早飙升的城市是卡尔加里,然后是温哥华,接着才是多伦多。尽管多伦多起步较晚,但是增长较快,个别地区增幅甚至超过了温哥华。加拿大人少地多,但大部分人口却聚集在几个主要中心城市。比如,多伦多、温哥华、蒙特利尔这些中心城市。

按人口密度来看,这些城市和世界其他地方的一些城市比较,也都差不多,不能说是宽敞。特别是多伦多,加拿大每年接收近30万新移民,大部分都定居到了多伦多,多伦多的人口密度已经在快速增长,而且城市拥挤带来的通病也已经显露出来。

最近10多年以来,全球主要城市的房价都在上涨,加拿大还算是后来才跟进的。比较而言,加拿大主要城市的房价尽管上涨比较快,但房子的价位仍然不能算是很高。加拿大老百姓长期享受着优越的环境,大房子前厅后院大车大马路举目望去宽敞无边的。

房价上涨,居住空间被压缩,老百姓当然不高兴。政府抓元凶,认定外国买家是房价高企的推手。去年8月,BC省对外国买家征收15%的房地产转让税。据说,安省也要效法BC省对外国买家征收额外的购房税。有些咨询机构和地产专业协会不同意政府的认定,他们认为外国人买房被过分夸大,政府这样做是开错了药方子。

如果说是刻意逐利的推手导致了房价上涨。这之中,就有政府的责任。举例来说,在大多地区建一栋100万的独立房子,这个价位接近大多地区的平均房价,政府征收的行政费开发费、土地转让费、货劳税等加起来就能达到大约30万元。其中政府收费计入建筑商成本的大约15万,另15万土地转让费和货劳税,卖房子时再交给政府。

市价100万的房子,政府总共拿走了买家购房款的26%。政府的开发费这几年大幅增加,省市土地转让税在2008年实行以来也是只调高不调低,麦坚迪政府在2010年强行推行的二税合一,这些都给房价的上涨带来添薪助燃的效果。

房价上涨的根本原因还是需求关系导致。城市人口增加,需求量加大,供应量下降,房价必定上涨。根据联合国组织对2050年社会经济发展的预测,加拿大将位于世界前列,多伦多这样的国际都市,住房会越来越拥挤。

解决老百姓住房问题要有长远的规划,政府不能一缺钱就加税或弄个新税掏纳税人腰包,靠这种短浅行为不能解决一切问题。多伦多市区越来越拥挤,远离多伦多的北部地区的众多小城镇发展却迟缓萧条冷清,这些小镇有巨大的潜力却没有动力去发掘,大量的资源包括废弃农地没有被开发利用。

如果省和联邦政府协力,用新的思路吸纳资金,加快404高速公路北延,再修建一条穿过多伦多到达安省北部Simcoe Lake 区域的高铁,鼓励多伦多的生意北迁,给予较大的税务优惠,将带动临近多伦多的北部一大片区域的迅猛发展。北部地区现有的良好基础条件,优越的环境,便宜的生活成本,加之便利的交通,稳定的工作,将会吸引越来越多的人口迁移定居。多伦多房价飙升势头将会受到强力围剿而被抑制。