尽管看似房地产市场已经开始降温，但是加拿大最大的房地产公司ReMax总裁发现一个新的动向——大机构投资者正在大举进入加拿大的国内住宅市场。这种趋势意味着普通人买房将变得更加不容易。

　　分析指出，投资机构正在成为美国最大的房地产市场买家，这对于普通工薪族购房者来说是最大的竞争。

　　市场观察人士称，随着北美大部分地区利率上升和房地产价格下跌，对冲基金、私募股权巨头和养老金管理公司等财力雄厚的投资机构正在寻找稳定的资产，以抵消通胀和动荡的股市。

　　哈佛住房研究联合中心6月发布的一份报告显示，在2022年第一季度，投资者占美国单户住宅销售额的28%，这一比例创下历史新高，而一年前这一比例还不到20%。

　　房地产公司Redfin的另一份报告指出：投资者购买美国房屋的比例比以往任何时候都大。

　　ReMax加拿大公司总裁ChristopherAlexander表示，机构投资者购买独立屋住宅出租的趋势是加拿大市场的“新现象”。他认为这个概念可能会在这里流行，因为它在美国已经开始盛行，尤其是考虑到最近的价格下跌，将更加吸引投资者的敏锐注意力。

　　Alexander解释称，投资者拥有充足的资本，看好市场的长期发展潜力，以低价位入手抄底房市的意图更为凸显，从而寻找未来高价位卖出、或是出租所带来的高现金流回报。

　　随着中产阶级家庭越来越难以买房，分析人士表示，预计来自大公司的更多资金将进入加拿大市场，这将进一步压缩普通人进入房市的供应和负担能力。

　　缺乏加拿大数据

　　经济适用房倡导者表示，缺乏这些投资规模的硬数据使政策制定者更难应对新兴趋势。

　　目前加拿大住房的机构所有权规模尚不清楚，但分析人士认为，它远低于美国，机构投资导致房价上涨，被认为是加拿大房屋价格上涨的非主要原因。

　　但加拿大政府的确没有关于国内房地产市场中，大型投资者持有比例的明确数据。加拿大统计局和追踪该行业的联邦机构加拿大抵押房屋公司（CMHC）都无法透露究竟有多少投资机构掌握了加拿大的住房。

　　ReMax的Alexander表示，确定机构投资者的购买并不是一件容易的事，尤其是因为这些公司通常“不会将所有购买都放在同一个名称下，或者会将房产注册到不同编号的公司或控股公司。”

　　而对于机构入手房市的话题也具有一定政治敏感性。因此，加拿大鲜见对于机构投资者持有房屋数量的评论。包括一些大型经纪公司RoyalLePage，Century21和KellerWilliams等都拒绝了媒体的采访要求。

　　不过多伦多非营利组织——加拿大城市研究所的高级规划师JenniferBarrett表示，了解机构投资的规模是决定政策如何应对的第一步，联邦政府需要解决住房金融化问题。

　　根据加拿大统计局公布的数据，虽然机构投资在加拿大房地产市场的规模尚不清楚，但拥有多于一处房产的房主这一数据已经看出端倪。

　　在房价最贵的BC省，投资类房主所拥有的房产占比29%，疫情期最火的房市新斯科舍省41%房产属于多套物业房主持有；安省这一比例为31%。这些业主可能是拥有几处出租物业的房东或以单一名称注册房屋的较大投资者。

　　机构否认推高房价

　　尽管缺乏确凿的数据，机构投资入手房市还是在最近频繁引起媒体注意。

　　总部位于多伦多的房地产公司CoreDevelopmentGroup去年宣布计划斥资10亿加元在加拿大中型城市购买独立屋，这引起了民意愤怒。但该公司没有回应对其投资状况发表评论的请求。

　　黑石自称是世界上最大的另类投资公司，在美国独立屋住宅领域已经投资数十亿美元入手房屋。今年5月黑石在多伦多开设了一家房地产办事处，以扩大其140亿元的加拿大房地产资产投资。

　　该公司在答复媒体采访时表示，我们预计加拿大市场将非常活跃，特别是在物流、高质量创意办公室和生命科学办公室、工作室和多户住宅等领域。不过入手独立屋市场，该公司尚未有明确意图。

　　根据该公司数据，黑石在美国拥有约0.02%的独立屋住宅，约为25,000套。

　　黑石公司称，鉴于所拥有房屋的数量水平，他们尚未具备影响租赁市场的能力，黑石公司认为租金的上涨是全球性的，主要原因仍是供不应求的市场。

　　美国的现状

　　Barrett指出，研究显示在2008年次贷危机和随之而来的经济衰退之后，美国的私募股权投资者开始大批量购买独立屋住宅。但这一趋势在加拿大并没有达到类似的水平。

　　根据美国众议院金融服务委员会在6月28日公布的数据，自2008年以来，机构类投资者已购买了大约350,000套房屋。而这一份额还在继续增长。

　　根据行业预测，到2030年，投资者可以控制多达40%的美国出租房屋市场。

　　美国研究人员指出，除了担心资本雄厚使得普通人无法竞争购买房屋之外，大机构投资者持有的物业在租赁方面也存在很多问题，增加收入、降低成本是机构投资者的主要目标，这就使得很多租赁房屋的问题无法解决。

　　相比普通人购房需要通过抵押贷款来实现，机构股权投资者则很多通过现金购买，这意味他们不受利率加息影响、不受压力测试影响，而且雄厚的资本更具竞争力。

　　密切关注加拿大市场的ReMax加拿大总裁ChristopherAlexander担心，随着人口持续增长和供应链挑战打击新建筑计划，2024年后可能会出现一场“完美风暴”。

　　投资者将会更大入手房市，让普通的购买者面临更多竞争和困境。