【星网专讯】中国金融学会金融统计研究专业委员会日前在京举办“房地产金融风险管理”座谈会。会上讨论的人民银行调查统计司的报告称，房价拐点初现端倪。

　　就当前房地产市场形势，会议重点讨论人民银行调查统计司撰写的《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》。

　　报告认为，经济、金融数据变化显示，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋

紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。

　　有代表提出，房地产开发企业现金流量是影响未来一段时期内房价走势重要因素。就房地产开发企业财务风险和偿债能力而言，银行更关注企业自有资金在总资产中的比例，这项指标比资产负债率更加全面、准确地反映房地产开发企业的财务杠杆。

　　部分参会商业银行代表认为，银行和房地产开发企业能承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但是房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售、抛售现象出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应，是银行和企业更加关心的问题。

　　央行报告称房价拐点初现端倪 担忧恐慌性抛售

　　近日，中国金融学会金融统计研究专业委员会在京举办“房地产金融风险管理”座谈会，人民银行调查统计司、银监会统计部、10家商业银行风险管理部门、3所大学的专家学者和中房驰昊公司代表参加了会议。

　　就当前房地产市场形势，会议重点讨论了人民银行调查统计司撰写的《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》。报告认为，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但是房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售、抛售现象出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应，是银行和企业更加关心的问题。

　　目前，MHPI涵盖了北京、天津、沈阳、上海等30个城市的新建住宅价格变化信息。实证分析显示，MHPI贴近居民房价感受，与宏观经济指标存在较密切的相关关系，能有效反映购房者心理预期。会上还提出，随着我国房屋交易市场日臻完善，新房的交易比重将会下降，二手房的交易比重将上升，可以在时机成熟时推出二手房交易价格指数;采用重复交易法，研究编制二手房价格指数的可行性等建议。

　　新名词：MHPI 新建住宅价格指数

　　中国重点城市新建住宅价格指数(Megacity Housing Price Index，以下简称MHPI)，用特征价格法编制。

　　主要思路：住宅价格包括两个部分，由基本功能决定的价格和由具体特征决定的价格。市场会给出基本功能的价格及每项具体特征对基本价格的影响系数，由此计算房屋的整体价格。分解出房价中各项特征的隐含价格，并剔除其对房价变动的影响，就可以得到纯粹由供求关系变动引起的价格调整。

　　主要优点是：(1)剔除了在售楼盘的结构特征影响，能真实反映价格变化。(2)相对于当前国内已有房价指数，该指数的基础数据源来自各城市的实际成交记录，信息全面、真实可靠。(3)包含全部在售新建住宅交易信息，覆盖面广;可编制各细分市场指数，代表性强。

楼市降价风潮再次席卷北京南城。继合生世界花园 以9980元/平方米开盘价将南六环房价拉入万元之内以后，同样位于亦庄马驹桥区域的住宅项目珠江萨尔斯郡 ，再以不足9000元/平方米的价格入市，北京楼市最低价再次被刷新。

　　　　>>举动

　　　　二次击破万元底价

　　昨天，记者从珠江萨尔斯郡售楼处获悉，该项目190-280平方米跃层大户型在售，70年产权现房，精装修，均价为8000-9000元/平方米。而在此之前，位于亦庄马驹桥合生世界花园刚刚宣布将在12月底推出500套房源，商住公寓起价9980元/平方米，层高4.2米，得房率140%，并赠送3000元/平方米精装修。

　　记者以购房人身份致电项目售楼处，一位销售人员介绍，这种跃层大户型数量不多，最小户型面积为191平方米。

　　　　>>点评

　　　　产品瑕疵致市场接受度低

　　“8000多的价格实在太震撼了”，亚豪机构市场总监郭毅对记者表示，在马驹桥区域，这样的价格几乎算是“裸售”。

　　郭毅表示，目前亦庄马驹桥区域的住宅项目并不多，在售的金色漫香林 、中信新城 等均价在2万元/平方米左右，而合生世界花园的住宅部分均价也在1.3万元/平方米左右，“因此，这一区域内能达到1万元/平方米的住宅就已经非常有竞争力了”。不过，郭毅同时表示，由于项目包含地下部分，实际为半地下室，这种户型在北京市场上比较少，市场的接受度也比较低，算是产品的一个“瑕疵”。

　　中国社会科学院教授曹建海认为，11月北京郊区的新一波降价潮，是对10月小范围降价的蔓延和继续，也为12月更大范围的降价做好“铺垫”。他认为，12月以后的降价范围将更大、降幅更深，将辐射90%以上在售尤其是新入市楼盘。

　　>>趋势

　　郊区楼价“降”字当头

　　　　【相关】：北京现单价低于万元楼盘 郊区房价正回归理性

　　年关将至，开发商无论在业绩还是资金等方面的压力倍增，低价突围已经成为郊区项目的共识。从通州到大兴再到亦庄，都出现低价突围的“星星之火”。这些项目都欲通过价格这个杠杆撬动不景气的成交量。

　　来自链家地产的统计数据显示，年底10多个近郊商品房项目销售价格已接近万元。11月，北京全市商品住宅成交均价为19906元/平方米，环比下降2.8%，这是继去年10月以来北京商品住宅均价首次回落至2万元以下。

　　链家地产首席分析师张月认为，年底第二波郊区包围城区的价格下降风暴已至，经过多月小幅降价，房企盈利意愿减弱，后市预期更加悲观，更倾向快速回笼资金，很可能短期内就会联动城区边缘地带项目跟降。但是内部城区价格的深调时点，还要看明年的调控力度以及整体价格走势。