【星网专讯】（加国君报道）加拿大金融监管局（OSFI）今天（10月17日）发布了《B-20准则》最终版本，出台3条按揭新政，收紧银行按揭贷款。安省地产协会CEO胡达克怒指新政伤害中产家庭；加拿大经济师马达妮指，新政对房价影响比近期央行两度加息更大；按揭贷款专业人士杜宁称，新政将令房产交易萎缩10%-15%，就业机会减少10万-15万个；TD银行经济师德普拉托预测，新政将会令楼价在2018年跌2%-4%；

图：金融监管局主席杰里米·鲁丁（Jeremy Rudin）

OSFI三大新政

金融监管局（OSFI）周二发布了《B-20准则》，适用于所有联邦政府监管的金融机构，将于2018年1月1日实施。

《B-20准则》主要有三大方面内容：

一、首付超过20%的按揭借款人亦需经过压力测试

OSFI对“非保险”的按揭借款人设置一个最低的“压力测试”要求。

新规规定，非保险按揭贷款的最低合格率为加拿大央行公布的五年基准利率的最大值或合约按揭贷款利率+2％。

二、要求各大银行加强贷款价值比（ loan-to-value，简称LTV）。

根据B-20最终准则，联邦政府监管的金融机构必须建立并遵循适当的LTV比率限制，并随着房地产市场和经济环境的演变而更新。

三、OSFI将加强对各大银行规管，打击规避LTV限制漏洞。

联邦政府监管的金融机构将禁止与其他第三贷款方合作，安排按揭贷款或按揭贷款和其他借贷产品的组合，目的是规避LTV比率限制、或规避住房按揭承销政策限额、或规避法律的要求。

新规影响：首付超过20%的买家

根据法律规定，首付不到20％的借款人必须购买按揭保险。借款人支付保险费，但受益人实际上是贷款方，在借款人违约的情况下，保险将保护贷款方。

早在2016年10月17日，加拿大联邦财政部宣布对首付不足20%的借款人进行压力测试。但首付20％以上的买家不必支付这笔保险，OSFI称之为“非保险”借款人，当时是不需经过压力测试的。

一年过后，2017年10月17日，OSFI再次公布了按揭贷款行业新规，最主要的新规则是强制不需要按揭保险的借款人通过压力测试。而现有的规则是只有需要购买保险的借款人必须经受这样的考验。

今天受新规定影响的人实质就是首付超过20%的借款者。

压力测试令贷款额大幅减少

根据加拿大央行统计，目前各大银行的五年平均按揭利率为4.89％。但是，如果通过比较，购房者找到较低的贷款利率并不困难。

压力测试旨在模拟借款人的财务状况，假设以银行公布的平均按揭利率水平 posted average）偿还贷款，而不是按照协商的优惠利率进行评估。

因此，根据OSFI的新规定，借款人将按五年平均公布利率进行压力测试，或比实际抵押贷款利率高出两个百分点（以较高者为准）。

较高利率的压力测试最终令到房屋买家的贷款能力减低，对加拿大房地产市场造成一定的冲击。

举个例子，一个年收入10万的家庭，如果首付20%，根据目前的规则，用2.83%的5年固定利率25年偿还期计算，现在可以购买一间价值$726,939的房子。

新政实施后，这个家庭只能购买一间价值$570,970的房子。

换言之，银行贷款足足少了$15万加元。

打击漏洞

新规的第二和第三条是打击目前政策的漏洞，早在今年7月，路透社已经报道过，加拿大各大银行等受联邦政府监管的金融机构，与不受监管的按揭公司合作提供捆绑按揭（bundle mortgage），或合作贷款安排（co-lending）等按揭贷款，目的是为了规避政府有关限制住宅按揭贷款的规定。

地产界怒了

加拿大地产行业近15年蓬勃发展，地产经纪一度成为最抢手行业（详情：2017加拿大10大最抢手的高薪工作，地产经纪苦笑）。

不过，加拿大政界认为地产行业过热，影响加拿大经济，需要出手干预，去年8月，卑诗省推出15%外国买家税；去年10月，联邦政府出台收紧按揭政策，温哥华再开征1%的房屋空置税，令到温哥华楼市急剧冷却。

今年4月，安省出台16条打压楼市新政，同样冷却多伦多楼市。

今年7月和10月，加拿大央行两度加息，将隔夜基准利率从0.5%调至1%。

金九银十，在多伦多楼市即将复苏的时候，加拿大金融监管局（OSFI）再出狠招，令到借款人普通减少15%-20%的贷款额度，楼市走势再生变化。

对于新政的看法，地产界专业人士纷纷发表言论。

安省房地产协会CEO胡达克（Tim Hudak）称：“当地产经纪慢慢适应一系列房产调控新政的时候，OSFI却推出新一轮压力测试新政，新政将会伤害中产阶级家庭，并且最大限度地惩罚小额储蓄人士，迫使他们承担更多的债务和支付更高的利息。对于政府这轮新政的干预后果，我们将拭目以待。”

加拿大资深经济师戴维•马达妮（David Madani）直指：“（新政）对房价影响比加拿大央行近期加息更大。”

加拿大按揭贷款专业人士杜宁（Will Dunning）则称，“新政会将房产交易萎缩10-15％，这是一个标准的估计，这意味着，两年后的就业机会就会比现在要少，新政将会令到就业机会减少10万-15万份。”

TD银行高级经济师德普拉托（Brian DePratto）称：“扩大压力测试可能会进一步打击房地产市场，一旦实施后，楼市需求将下降了5%-10%，但在明年1月1日实施之前，房产交易或会有一段拉动行情。房屋价格预期也将受到影响，预计在2018年，楼价将会下降2％至4％。”

去年10月17日，联邦政府出台对首付低于20%的借款人进行压力测试，影响到大批首次购房者。

今年10月17日，联邦政府再度出手，扩大压力测试范围，对目前风雨飘摇的房地产市场进一步打压。

加拿大楼市将何去何从？

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