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加拿大梦不再包括门前草坪 房价不会跌

加拿大财经作者Kevin Carmichael昨天发表署名文章，称“对于许多加拿大年轻人来说，将来不会把home和house联系在一起”，以下是文章主要内容：

现在是加拿大杜鲁多总理是时候告诉他的年轻支持者：“加拿大梦”里不再包括门前的草坪了。

上周，加拿大统计局报告显示，人口大于10000的城市里独立屋建筑许可大幅减少。六月份季节性调整后的大城市新发独立屋建筑许可数量一年是65100，是2009年以来最低，也是1960年以来数量最少的年份之一。

这个下降是很扎眼的，因为所有迹象原本都是指向房屋建设加速，例如经济和就业向好、房产价格高企、以及利率不高。人们原本都应热衷于建房，借贷和买房。然而，事实却不是这样。

房价太高，普通人根本买不起，尤其是在多伦多和温哥华这样的城市。现在信贷政策收紧也将大量怀有安居梦的人挤出市场。

更重要的原因是，城市的管理者在审批土地时，对那些人人向往的地方更是小气的紧，轻易不松手批地。

“多伦多是新移民进入加拿大的门户，”在大多拥有几十处出租住宅的Quentin D’Souza今年夏天这样总结说，“我们没有建设足够的新房给这些新来的人。”

住房问题并不是一个不牵扯中央政府的地方问题，因为中央政府可以敦促地方政府解决问题。多数人认为收入不平等问题也是如此，杜鲁多是可以尽到力的。

杜鲁多政府支持中产阶级的举措包括慷慨的儿童福利、中产阶级税收减免、几十亿元的基础设施建设方案和新的自贸协定。这些都有助于避免加拿大变成一个不平等的社会。

这些都不错，但是最能够避免阶层固化的举措应该在房地产领域。对大多数加拿大人来讲，还房贷比花心思弄RRSP和TFSA强多了。

但是在大多数城市里，一个体面的房子只有富人才买得起。温哥华是世界第三大难以负担的城市，仅次于香港和悉尼。

多伦多目前是世界第13难以负担的城市，位列奥克兰(第4)、旧金山(第9)和伦敦(第12)之后。

Demographia是一家位于圣路易斯的咨询机构，反对上层权利决定城市规划。它对国际房屋可负担性的分析十分简单明了。

该机构使用“中值倍数”来衡量住房可负担性，即用中等家庭收入除以房屋价格中值。如果倍数小于等于3，则意味着普通人可以负担得起。

如果倍数达到5以上，那么这一地区的房价就算“极度不可负担”。温哥华的倍数是11.8，多伦多的倍数是7.7，均比2015年还高。

事实上，没有一个加拿大大城市是可负担的，蒙特利尔、卡尔加里和埃德蒙顿也都属于“严重不可负担”，倍数均大于4。渥太华属于“中等难以负担”，倍数为3.9。加拿大全国的房产市场健康状况一直在恶化。

杜鲁多十分清楚，城市中产和上中产阶级组成了他的核心选民支持群体，而这些人对房市十分敏感。是时候问问杜鲁多，到底有没有让房价回归理性的意愿。

但是打压房价势必惹恼那些已经购买住房的人，这些人也是选民，这也是为什么杜鲁多说要“保护”房产价值，而不是让房子变得可以负担。

现在申请房贷这么难，以前那些住房政策上的小恩小惠也都不值一提了，比如主要住房增值豁免和首次购房可以使用免税储蓄等政策。

Demographia认为新加坡和新西兰是唯二认真解决住房可负担性的国家。与美国、澳大利亚、加拿大、香港和英国相比，新西兰认为供应缺乏是导致住房价格高企的主要原因。

而加拿大则在温哥华限制规划需求，在安省捍卫绿地。各地方的政府也是通过抑制需求的方式来对付房产泡沫，而不是扩大供应量。

加拿大的大城市近几年都是通过鼓励在市内加建，而不是向外围扩张的方式来增加住房供应量。近期的数据表明，多户住宅的建设审批速度是1970年以来最快。

这也许是个好事儿，至少住在城市的加拿大人能够找到合适的地方住了。但是这样会使人们感觉更幸福吗?恐怕加拿大人还是希望“人”能比“空间”优先。

看看上面那张住宅审批数量对比表：曾有那么一段时间，加拿大审批的独立屋多于多户住宅。现在这个关系刚好反过来，这使加拿大城市里的住房级差前所未有地扩大。住在公寓里的人，再难憧憬未来在后院烧烤的景象了。

这种现象的后果很严重：如果人们因为价格因素被迫离开社区，不同收入水平的人就会在地理位置上益发分化，收入不平等也会恶化。

社会两极化风险加大，严重的社会冲突就可能增加。收入不平等会导致机会不平等，进一步引发社会紧张和政治不稳。

整整一代加拿大人曾把宽敞空间当成理所当然，现在他们发现未来只能选择不到900平呎的住房，这对很多人来说可不是小事儿。

这些人能适应吗?能甘心接受没有草坪的未来吗?他们会不会怨恨那些在早期入手房子的幸运儿?他们会不会恨无法控制房价的政客?

目前来看，无论杜鲁多还是其他省市一级的政客都更关心那些已经有房子的幸运儿。这对现有的中产阶级也许是好事儿，但对那些想挤进中产阶层的人来说，无疑将会失望。
统计数据显示，今年7月大温哥华地区的公寓平均价格已经达到创纪录的$664,944元，较去年同期上涨15.9%。与此同时，大多伦多地区今年7月的公寓均价虽然比今年4月$541,392元的峰值水平下跌了7.3%，但却仍比去年同期上涨了23.2%，达到$501,750元。
由于房价一路走高，出生于1980年代初至2000年代初的加国千禧一代越来越难以积攒足够的首付款购买他们的首套房，而温哥华和多伦多地区的高房价更是让许多年轻人望尘莫及。
皇家地产公司（Real estate firm Royal LePage）一直在关注年龄介于25岁至30岁的“高峰千禧一代”群体的购房情况。皇家地产首席执行官菲尔•索帕(Phil Soper)在一份声明中称，高峰千禧一代群体正面临他们的婴儿潮一代父母从未遇过的挑战，而居住在不同地区的千禧一代所面对的重大障碍也各有不同。
一项针对加国各地1,000名高峰千禧一代的调查显示，有64%受访者称各自所在地区的房价负担不起。其中卑诗省的受访者对自己的购房能力最为悲观，有83%卑诗省年轻人称负担不起当地的房价，而卑诗省目前也是加国房价最高的省份。
调查结果还显示，有53%受访年轻人表示他们最多愿意花费$35万元用于购房。在调查中，有35%的受访者表示已经拥有自己的住房，有50%的受访者称自己在租房住，在剩余的15%受访者中大多数人都是和父母或其他家庭成员同住。
索帕称，千禧一代对房屋的潜在需求是巨大的，目前在这个庞大的群体中只有三分之一的人拥有住房，其他绝大多数人亦渴望成为房主。
据皇家地产称，按照目前的房价，$35万元现在只够在大多伦多区购买一套居住面积为910平方英尺的“入门级”公寓，但在新布伦瑞克省的省会弗雷德里克顿，同样的预算则可以买到一栋面积为2,568平方英尺的四居室独立屋。
此次调查还发现，从全国来看，有61%受访高峰千禧一代表示愿意搬到另一个城市或郊区以寻找更可负担的住房。