图中为一名建筑工人在一个地盘工作。（资料图片）

加拿大的金融机构监管办公室（Office of the Superintendent of Financial Institutions，OSFI）本月将出台针对房贷市场的资本充足指引，以减少由负分期摊还的房屋按揭贷款给金融系统带来的风险。

金融机构监管办公室是加拿大最高的银行业监管机构。据统计，在加拿大的以下3大银行，包括：满地可银行（BMO）、道明银行（TD）和加拿大帝国商业银行（CIBC），约有20%的房屋按揭贷款现在是处于负分期摊还的情况，意味著每月的房贷还款只能缴付利息，从而导致原始的房贷还款期限被延长。这相当于高达1,300亿元的房贷债务，至于原先为25年的房贷还款期限，被延长至超过35年、40年或甚至更长。

以魁省居民Michael Girard-Courty为例，他在去年购买了一个复式单位，他选择了浮动利率，房贷还款期限是25年。他在当时的每月还款额是1,156元。

但因为加拿大央行在过往一年多来持续加息，尽管他现时的还款额保持不变，但其中只有23元被用于支付房贷的本金，剩馀的全部被用于缴付利息，至于他的房贷还款期限已从原先的25年延长至47年。

不过，在加拿大的5大银行中，加拿大皇家银行（RBC）和丰业银行（Scotiabank）则要求借款人一次性付款，或将房贷转为固定利率的贷款，贷款利率更高，但还款额稳定。

金融机构监管办公室的负责人鲁特利奇（Peter Routledge）在近期召开的新闻会上说，即将出台的指引旨在减少这些负分期摊还的房屋按揭贷款给金融系统带来的风险。

他指出，在加拿大，约有价值2,500亿元的房屋按揭贷款在现时的摊还期长达35年或更长的，这在加拿大房贷的债务总额中所占的比例不到10%，是可以控制的。但鲁特利奇承认这是一个问题，即将在本月出台的指引「将开始讨论我们可如何解决这一问题，以及如何落实更多一点的监管，从而使这一产品不那么普遍。」

加拿大三大银行中大约五分之一的房屋贷款现在为负摊销。加拿大银行监管机构即将宣布一些新措施，旨在降低负摊销抵押贷款带来的风险。标准的 25 年期房屋贷款，在正常还款情况下，一定比例的金额是在付银行利息，而另一部分则用于偿还本金。

这样借款人所欠的钱随着时间的推移会越来越少。但利率大幅快速上升下，这种平衡已经被打破。吉拉德-考蒂 (Michael Girard-Courty) 就遇上这样的事。去年他以 25 年期浮动利率贷款在魁省乔利埃特购买了一套双拼，每月付款 1,156 元，完全在他的预算之内，但随后央行多次升息，他的月付金额都被分配给利息，他的房贷债务并未减少。安省的 Rabia Shumayal 的抵押贷款利率今年从原本的 1.9% 升至 5% 以上，这迫使她必须削减家庭的所有其他支出。按照目前的情况，她说：“每个月只有 23 元用于支付本金，其余的全部是利息，我的抵押贷款期限从 25 年延长到了 47 年。”上个季度，满地可银行 (BMO)、道明银行 (TD) 和加拿大帝国商业银行 (CIBC) 账面上约有五分之一的抵押贷款处于负摊销范围。这相当于近 1,300 亿元的房屋债务，其中抵押贷款的期限不是标准的 25 年期贷款，而是 35 年、40 年或更长时间。加拿大每月约有 10 万笔抵押贷款需要续约，这代表未来会有更多负摊销抵押贷款。渥太华的抵押贷款经纪人贝图 (Patrick Betu) 表示，这令人担忧，需要解决。

贝图表示，他的客户都没有负摊销贷款，很大程度上是因为他一直建议客户采用短期固定利率贷款来应对当前的波动。一些贷方通过要求借款人在贷款合约结束前要交一笔一次性付款，或将其转为付款较高但稳定的固定利率贷款来限制负摊销的可能性。加拿大另外两家大型银行皇家银行 (RBC) 和丰业银行 (Scotia) 正是这么做的，这就是为什么他们的情况不同。尽管如此，RBC 帐面上几乎四分之一的抵押贷款摊销期限超过 35 年，TD 为 22%，BMO 为 18 年，CIBC 为 19 年，而丰业银行则不到 1%。贝图等人认为根本不应该允许固定还款额的浮动利率贷款，因为这种贷款会导致负摊销，他希望新规则能够“打击”此类贷款。但最近金融机构监管办公室负责人劳特利奇（Peter Routledge）对任何形式的“打击”想法泼了一盆冷水，他认为当前的情况还未到危机程度，仅表示即将出台的指导方针会降低整体金融体系的风险。