【星网专讯】

看来这次，真是冲着李嘉诚来的。

9月23日，一份有关“和记黄埔成都公司被高新区财政金融局下令禁止融资”的文件在业内广为流传。当日，成都高新区财政金融局下发通知称，禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产（成都）有限公司提供新增融资、贷款，以及为其进行重大资产重组提供帮助。AI财经社从一位本地开发商处核实了该文件的真实性。

另据财联社报道，高新区财政金融局9月23日晚间表示，“近期我局配合区内相关部门正对多个涉及捂盘惜售项目进行查处，包括南城都汇项目。”

南城都汇，是和记黄埔地产（成都）有限公司唯一在售的项目，而在两个月之前，即7月23日，长实集团以78.47亿的价格，出售成都南城都汇项目1-8期的住宅和商业单位以及停车场，买方则为禹洲地产和成都瑞卓。

高新区政府的融资禁令文件一出，长实集团很快进行了“紧急切割”，回应称，“和记黄埔地产（成都）有限公司并非长实集团有限公司之附属公司，亦不是由集团控制。”而与此同时，项目的接盘方禹洲地产也马上“撇清”关系表示，“这则处罚是针对原来股东，也只面向成都高新区内金融机构，对公司收购的项目没有影响，正在争取项目尽快入市。”

转卖两个月后，高新区财政局为何突发融资禁令？这又对和记黄埔造成什么样的影响？被指“捂盘”的和记黄埔，又能从其中获益多少？

捂盘16年后，成都项目公司被限融资

与其他融资监管令不同，印在文件右下方的高新区政府财政金融局的落章，引发公众关注。和记黄埔和禹州正式回应之前，有媒体联系成都市财政局相关人士询问此事，对方仅表示，“不清楚该文件”。

一位成都本地的融资机构人士对AI财经社表示，该通知可能会让项目公司的融资渠道变窄，“但对于长实这个体量的公司来说，融资影响并不大。”另一方面，该人士对于融资禁令的有效性也存疑，“按理来说，只有银保监会有权限制金融机构融资，财政局只能对自己参股的公司才有下令禁止融资的权利。”

16年前，李嘉诚以1030元/平方米的楼面价，“圈占”了成都高新区核心地段的上千亩土地。21.35亿的成交总价，使其成为当时成都乃至西部的地王。彼时，李嘉诚给成都许下美好承诺：计划在这里兴建一个“小香港”。

但在和黄成都拿地5年后，李嘉诚的“龟速”开发，让成都政府颇为不满。据报道称，高新区领导2009年曾多次约见和黄高层，明确希望加快项目建设进度，并且提出了具体时间表：“三年基本建成，五年出形象”。

2009年，高新区领导接受采访时表示，“绝不容许一个大工地总是拖放在城南。它的总体建设速度，无论是高新区政府还是市政府，我们最后都会出台一个办法。”

但16年过去后，成都市城南新区这个地块上的南城都汇项目还有部分住宅和产业产品未取证销售。南城都汇上一次开盘的时间，还是停留在4年前的2016年，彼时周边的房价为1.2万/平方米-1.6万元/平方米，如今同区域房价已经达到2.3万/平方米-2.5万元/平方米。

如今，南城都汇7期，8期住宅均未销售，6期也有部分尾盘在售，剩余房源约有6750套。根据长实集团公开的数据，南城都汇项目共设有2.33万个单位（包括住宅及商铺），在之前已售出16503个单位。

天眼查APP数据显示，和记黄埔成都公司于2004年成立，注册资本为10亿元。作为曾经的李嘉诚旗下全资附属公司，和黄成都的控股权随着2020年7月23日南城都汇项目的交易而易主，2020年7月31日，和黄成都完成法定代表人、董事会、监事会等高管层变更，来自禹洲集团的高管柯宇鸿成为董事长兼总经理。

按照最新的收购信息，和记黄埔成都公司的买家，分别为禹洲集团、成都瑞卓置业有限公司，各占股50%。据当地媒体报道，禹洲集团等公司在收购和记黄埔成都公司后，于今年8月28日首次在成都举行品牌战略和新案名发布会，新案名被确定为“山河峯荟”。

而对于长实来说，该项目的顺利“脱手”，将为其带来约38.11亿港元的直接收益。长实在出售南城都汇的公告中表示，“过去十年，长江实业在内地的物业销售收入（包括个别单位出售及大手出售）平均约每年港币280亿元，计入是次大手出售成都南城都汇项目单位所获得收入后，本年度物业销售步伐预计跟过去十年相若。”

因囤地模式曾多次上“黑名单”

事实上，和记黄埔因捂地、捂盘遭政府有关部门点名并非首次。此前，李嘉诚相关公司因北京、东莞等地块长期闲置未开发，分别被当地土地部门列入“黑名单”，被处以罚款。

2010年3月11日，北京市国土局发布公告称，北京启夏房地产开发有限公司旗下的朝阳区工体北路4号地块，因超过出让合同约定的动工时间，且未及时申请延期，拟对其处以地价款1%的罚款，同时暂停北京启夏及原股东香港盈科集团（下称“盈科”）及其下属公司在北京市土地交易市场的交易行为。而盈科便是李嘉诚儿子李泽楷旗下的公司。

另据媒体报道称，早在2006年，李嘉诚的和黄集团旗下一房地产公司，因5宗涉及面积达1938亩的闲置土地近十年未开发，被东莞市政府罚款近8000万元，成为广东历年来最大的一笔土地闲置费罚款。

过去多年来，李嘉诚旗下长和系在全国近十个城市的10余个项目，均通过“蜗牛式”开发，延长土地开发周期，从6年到10年不等。对此，长和系多次对“囤地”质疑予以否认，称土地发展项目均依国家法规进行，不存在囤地情况。

尽管多次否认质疑，“低买高卖”已成为李嘉诚旗下房地产公司开发的显著标签。通过拿下大量低价土地，以及等待漫长的开发周期，获得土地增值收益。虽然这种模式屡屡被人诟病，但从实际账面来看，却能为李嘉诚带来巨额利润。

一位房地产观察人士表示，与其他港企如合生创展、新鸿基等慢开发模式不同，长实采用的慢开发模式却非单纯的”囤地”出售，在频繁出售项目后往往就会再继续”囤地”。

近10年来，李嘉诚在内地相继抛售了广州西城都荟广场、东方汇金中心、北京盈科中心、重庆大都会等数十亿级别项目。而在频频抛售内地资产的同时，又不断购入海外项目。据悉，李嘉诚家族目前在英国的投资已经超过4000亿港元。

“囤地”十六年卖了78亿！李嘉诚公司惹怒了成都

今天李嘉诚刷屏了，在成都囤地16年，被成都监管重拳出击。

成都高新区财政金融局当日向区内各金融机构下发通知，要求禁止向和记黄埔地产（成都）有限公司提供新增融资、贷款，以及为其进行重大资产重组提供帮助。

不过可惜的是，在7月份的时候，李嘉诚就把这个公司卖掉了。刚刚回应称，和记黄埔地产成都公司现非旗下附属公司，重申集团不存在囤地情况。

这究竟怎么回事？基金君给你梳理其中缘由。

和记黄埔因捂盘惹怒成都监管？

9月23日，一份文件在网上流传，成都高新区财政金融局当日向区内各金融机构下发通知，要求禁止向和记黄埔地产（成都）有限公司提供新增融资、贷款，以及为其进行重大资产重组提供帮助。

囤地十六年卖了78亿！李嘉诚公司惹怒了成都

其中显示，为贯彻执行中央、省、市房地产调控政策， 监管打击房地产开发企业囤地、捂盘行为 ，切实维护高新区房地产市场健康秩序，因和记黄埔地产（成都）有限公司存在囤地、捂盘不良行为，严重影响区域房地产市场平稳发展，经研究，禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产（成都）有限公司及其项目公司提供新增融资、贷款，禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产（成都）有限公司进行重大资产重组提供帮助。

长实集团：和记黄埔地产成都公司现非旗下附属公司

重申集团不存在囤地情况

随后不久，针对今日网络上“成都高新区禁止和记黄埔地产融资贷款”的传闻，长江实业集团回应称，和记黄埔地产有限公司现在并非长江实业集团有限公司之附属公司，亦不是由集团控制。

集团重申，公司所有发展项目均严格按照国家法规进行，并不存在囤地的情况。作为地产开发商，公司主要业务为房地产买卖，我们一直按计划完成发展及出售项目。公司所有开发项目均与地方政府保持紧密沟通，配合当地规划及要求进行专案发展。

据21世纪经济报道称，一位成都高新区金融机构人士表示，和记黄埔地产此次惹怒高新区监管者，或与南城都汇项目有关。

这究竟是怎么回事？

和记黄埔地产成都公司不是李嘉诚的？上述回应让吃瓜群众看懵了，李嘉诚的地产公司没有在成都囤地？

基金君查了一下，事情并不是长实集团回应那么简单。

和记黄埔地产成都公司原为李嘉诚家族控制的长实集团所持有，于今年7月出售给了禹洲集团等公司。

今年7月，长实集团公告称，公司间接全资附属公司HLV及Chinex向买方RZ3262019Limited分别出售所持HME和Carton全部股权及债权，出售事项将录得约38.11亿港元的未经审核收益。

和记黄埔成都公司的买家，分别为禹洲集团、成都瑞卓置业有限公司，各占股50%。禹洲集团相关人士表示，这则处罚是针对原来股东（也就是李嘉诚的长实集团），也只面向成都高新区内的金融机构，对公司收购的项目没有影响，他们正在争取项目尽快入市。

囤地十六年后

李嘉诚78亿卖掉成都1号

据悉，和记黄埔成都公司名下的南城都汇项目，最初拿地时间是2004年，总共有土地上千亩，如今16年过去，这个项目的7期、8期项目仍未开售。媒体称，该项目上一次开盘是4年前的2016年，彼时房价为1.2万/平方米-1.6万元/平方米，如今同区域房价已经达到2.3万/平方米-2.5万元/平方米。

公开资料显示，长实卖出的成都该项目地块，为2004年10月底李嘉诚旗下的和记黄埔以21.35亿元总价拿下，成交楼面价1030元/平米。据媒体报道，这宗地的成交总价，使其成为当时成都乃至西部的“地王”，足以见该项目在成都的分量。

根据长实集团公开的数据，南城都汇项目共设有2.33万个单位(包括住宅及商铺)，在之前已售出16503个单位。

该项目的开发遵循了长实在内地开发地产的一贯套路，主要靠土地增值获利而非内地开发商流行的高周转获利，也因此南城都汇卖了近16年还剩有6000多套房源。

7月23日，长实集团宣布了成都南城都汇项目的转让公告。根据公告，成都南城都汇项目接盘方为禹洲集团控股有限公司和成都瑞卓置业有限公司，作价约78.47亿元，预期出售事项计及融资安排后录得约38.11亿元未经审核得益。

囤地十六年卖了78亿！李嘉诚公司惹怒了成都

对于出售目的，市场人士的解读是两个字：“套现”。

2004年，和黄将成都列为西南地区的重点投资发展城市，先后竞得天府新城南地王项目及温江新城区光华大道项目两大地块，由此正式入驻四川成都。这个当时轰动一时的地王就是如今的南城都汇项目，彼时拿地总价为21.35亿，楼面价为1030元/平方米，被誉为和记黄埔地产在成都的1号作品。

事实上，南城都汇这种一块地开发十几年的情况在长实过往的地产项目上并不少见，甚至可以说是普遍现象，这些项目的开发周期少则三五年，多则二十几年，等到开发完毕时，地价和房价早已经翻了几番。

甚至于有不少观点认为，这种“囤地”式的慢开发模式是李嘉诚旗下长实系房企的一贯套路——在土地价格处于低位时大面积买入，再缓慢分期开发，坐等周边配套成熟、土地升值，以时间换取高额收益。

和记黄埔自身赚的盆满钵满，南城都汇在早期销售还多次获得销冠，一位成都开发商称，该项目的热销主要是因为地段好，和记黄埔这个成都1号在产品上很难令成都人民满意。他评价南城都汇为一流的地段、商业，三流的产品。

业主们过去投诉南城都汇产品问题长长的清单上有：小区道路变市政道路、墙体层高出现误差、墙面空鼓、设计不专业等。

不断甩卖内陆和香港资产

李嘉诚累计套现超2500亿元

尤其值得注意的是，李嘉诚这些年来一直在“卖卖卖”；据不完全统计：李嘉诚已卖掉的内地和香港的资产，至少已经超过2500亿元；

2019年10月份时，当时李嘉诚将自己旗下，在辽宁大连的一个房地产项目，以约40亿元的价格，转让给了融创的孙宏斌。而该地产项目是李嘉诚在2011年左右花19亿元购得的。8年时间价格翻了一倍，该项交易让李嘉诚“豪赚”20亿元。

2016年10月，李嘉诚以200亿元的售价卖掉了上海陆家嘴的“世纪汇”综合体，这是李嘉诚在内地出售的最大一笔物业。

有资料显示，截至2018年底，李嘉诚旗下的长和集团在亚洲的资产占比下降至10%。

李嘉诚的商业帝国，崛起于香港楼市低迷期，以“低买高卖”的手段开启超人生涯。1989年，李嘉诚逆大潮进军内地市场，成为香港在内地的最大投资者。过去数十年间，地产业务是李嘉诚在内地获取财富积累的主要来源之一。

另据21世纪经济报道，今年7月，长实集团公告转让和记黄埔成都公司，买家分别为禹洲集团控股有限公司(下称禹洲集团)、成都瑞卓置业有限公司，各占股50%。目前，和记黄埔成都公司的董事长为柯宇鸿。

各方最新回应

长实集团：成都和黄并非旗下附属公司，并重申无囤地情况

据e公司报道，针对今日网络上“成都高新区禁止和记黄埔地产融资贷款”的传闻，长江实业集团回应称，和记黄埔地产(成都)有限公司现在并非长江实业集团有限公司之附属公司，亦不是由集团控制。

集团重申，公司所有发展项目均严格按照国家法规进行，并不存在囤地的情况。作为地产开发商，公司主要业务为房地产买卖，我们一直按计划完成发展及出售项目。公司所有开发项目均与地方政府保持紧密沟通，配合当地规划及要求进行专案发展。

禹洲集团：对公司收购的项目没有影响，争取项目尽快入市

据中新经纬报道，禹洲集团相关人士表示，这则处罚是针对原来股东，也只面向成都高新区内的金融机构，对公司收购的项目没有影响，他们正在争取项目尽快入市。

天眼查APP显示，和记黄埔地产（成都）有限公司成立于2004年，是和记黄埔地产继北京、广州、深圳、重庆之后进入内地的十四个城市之一。而和记黄埔又是香港富豪李嘉诚长江实业旗下重要上市公司，地产为其重要布局领域。

今年7月，长实集团公告转让和记黄埔成都公司，买家分别为禹洲集团控股有限公司(下称禹洲集团)、成都瑞卓置业有限公司，各占股50%。目前，和记黄埔成都公司的董事长为柯宇鸿。

捂地16年，李嘉诚赚38亿

一位成都高新区金融机构人士对21世纪经济报道记者表示，和记黄埔地产（成都）有限公司此次惹怒高新区监管者，或与其刚进入成都即操盘的地王项目南城都汇有关。

7月23日，长实集团宣布了成都南城都汇项目的转让公告。根据公告，成都南城都汇项目接盘方为禹洲集团控股有限公司和成都瑞卓置业有限公司，作价约78.47亿元，预期出售事项计及融资安排后录得约38.11亿元未经审核得益。

根据《界面新闻》此前报道，2004年，和记黄埔将成都列为西南地区的重点投资发展城市，先后竞得天府新城南地王项目及温江新城区光华大道项目两大地块，由此正式入驻四川成都。

这个当时轰动一时的地王就是如今的南城都汇项目，彼时拿地总价为21.35亿，楼面价为1030元/平方米，被誉为和记黄埔地产在成都的1号作品。但是卖了16年，南城都汇还剩有6000多套房源。与此同时，当年楼面价不过千元的高新区新川板块楼面价已经高达2万元以上。

并且，2006年，和记黄埔将南城都汇886亩土地抵押给中国农业银行、中国银行以及中国建设银行，共获得26.21亿的抵押贷款，比购买地块的总价还要高4.86亿元。

对于捂地惜售，微博网友评论出现了两种观点：

一种认为，“我们自己把房价推上去了，不能怪人套现”；

一种观点认为，“李嘉诚果然是囤地炒作高手”。