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近日，澳大利亚媒体报道，受到外国投资人持续涌入，澳大利亚的楼市泡沫正濒临破灭。根据国际信评机构标准普尔（Standard & Poor）所做调查显示：“澳大利亚的金融机构正面临房价回调所引发的风险”。由于金融机构风险敞口过大，澳大利亚银行体系正积极紧缩当地房地产授信。由此，一场类似美国的次贷风暴正在酝酿之中。

与澳大利亚类似的是，加拿大近期便曾因房地产市场回调压力加剧而爆发过微型次贷风暴。4月26日，加拿大最大房贷企业Home Capital Group（以下简称HCG）遭遇大量投资者挤兑，单日股价下跌幅度超过60%。HCG股价大跌引发的市场恐慌也让早先过热的加拿大楼市出现急冻。作为海外楼市主要资金来源，以中国中产阶级为主体的“海外炒房团”面临巨额亏损。

悉尼楼价正因外国资金涌进而处在泡沫边缘（图源：AFP/VCG）

中国买家揪团出海炒房

近期，据专门研究中国财富分配的胡润研究所对于中国富人进行的资产研究数据显示，截至2016年，中国民众中资产数额突破1,000万人民币（约合145万美元）大关的人数达到134万，较前一年同比增长10.7%。

其中，在海外持有房地产的人数也从前一年的12万人迅速攀升至20万人。可以说，在中国经济持续放缓之际，高净值人群对于海外购房从事资产转移的意愿正快速上升。根据调查：“中国的高净值人口平均拥有2.3套海外房产，而拥有4套及以上者更占调查人群中的15.6%”。正是这个群体支撑起了“海外炒房团”的称号。

一直以来，对中国炒房者而言，主要的目的地大致为：美国、香港、英国、澳大利亚、加拿大、新西兰。从许多统计数据来看，这些资金目的地的房价走势确实与中国资本外流间呈现些许的正相关性

根据加拿大国民银行（National Bank of Canada）公布的一项统计显示：“在2015年，加拿大温哥华地区成交的房屋中，有超过35%的买家来自中国；而在多伦多地区，中国买家的成交量占总量的14%”。对当年地总成交量630亿加元（约合467亿美元）的加国房市而言，有超过127亿的资金来自中国。

作为中国炒房团热衷的另一个目的地，澳大利亚的房价走势中也出现了所谓“中国变数”。据澳大利亚国外投资审查委员会（FIRB）公布数据来看，2016年由中国买家提出的购房申请便超过4万份，总价值达724亿澳元（约合452亿美元）。其中，新南威尔斯省（New South Wales）的房市交易中，更有77%（以房价计算）来自中国籍买家。中国资金已成为支撑包括悉尼、墨尔本、温哥华等地房价走势的主要变量。

中国政府推动的限购措施已让房价拐点浮现（图源：新华社）

全球楼市泡沫处在破灭边缘

然而，这波源自中国资金外流的外部性楼市泡沫正因中国推动的宏调来到破灭边缘。2016年底，中共高层明确将去化金融风险作为2017年经济工作重点。至此，确保资产价格软着陆便成为中国政府实施宏观调控的主要目标。

与此同时，资金拐点浮现也让全球资金宽松的现象发生变化。自2016年起，包括美联储、欧洲央行、中国人民银行以及日本央行纷纷宣布货币政策将从早先的宽松转趋中性。这意味着自2008年次贷风暴后，全球主要央行通过扩表所建立起的巨大资金池即将迎来紧缩周期。

此外，随着世界经济迎来了利率上行通道，为避免资本外流，中国央行正实行着极为严格的资本管制措施。2017年1月，中国外汇管理局便针对境外炒房颁布新的规范措施，其中明确要求：“境内个人办理购汇时，不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。”

除了资金面迎来了周期性拐点外，房价上涨力度过强所引发的“民怨”也让加拿大、澳大利亚政府加强对中国投资客的监管力度。2016年8月，温哥华所在的卑诗省宣布对外国购房者征收15%的物业转让费；同年11月，香港也对内地投资客推出首套房30%的税费。此外，包括澳大利亚、英国也都针对外国炒房团出台了类似法案。

目前看来，在中国政府积极调节下，中国的资产价格天花板已初步浮现。然而，在利率拐点即将浮现之际，市场正酝酿着恐慌性气氛。在套利空间有限情况下，早先通过“加杠杆”来增长资产负债表的投资人正积极酝酿出清资产以避免被套。从近期加拿大HCG挤兑事件来看，来自中国的“海外炒房团”正面临“乌云罩顶”的困境。