【星网专讯】（加国君丁其报道）安省政府在4月20日推出的“非居民投机税”（Non-Resident Speculation Tax，简称NRST）时，曾称有三类豁免人群，留学生是其中之一。但是，在实际操作中，留学生的退税资格则被变相废掉。

根据财政厅解释，房屋业权（Title）文件上，只要有外国实体，就必须要缴纳非居民税。但如果留学生买房需要申请贷款，银行则需要父母担保，并且业权上要有父母名字，这种情况，哪怕父母只占1%的业权，日后都会失去15%退税资格。

安省政府：业权只要有外国人名字，则必须要交15%非居民税

安省政府4月20日推出“非居民投机税”，征收对象非加拿大公民或永久居民，难民和获得省提名均不在征收范围内。

根据安省政府财政厅的官方的解释：

安省财政厅表示，物业产权上，只要有一个名字属于外国实体，都必须要缴纳15%非居民税NRST。

例如，如果向四名人士转让住宅物业，其中一名是外国人，并且在该物业拥有25％的份额，则需缴纳100％转让价格的非居民税。

安省三类人士退税两大要求

安省表示，非居民税NRST还有三类人可以享有退税资格：

1、自购房之日起，4年内成为加拿大公民或永久居民的外国购房者；

2、自购房之日起，至少读2年全日制的国际留学生；

3、自购房之日起，在安省全职合法连续工作1年的外国购房者。

安省政府清晰列明退税两大条件：

1、（符合上述三类人士）外国买家必须完全拥有该财产，或完全与其配偶共同持有。

2、在该期间内，该物业必须被业主用作主要居住场所。

安省政府并且表示，申请退税的三类人士会要求提交证明文件。

银行：没收入留学生必须要父母担保，分享业权

加拿大五大银行之一的BMO银行资深贷款专家王红雨5月25日接受超级君（微信号：mrsuperlife）采访。

超级君问：“留学生购房到银行贷款时，银行是否硬性规定要留学生父母名字加到产权上？令到留学生不能100%拥有产权？”

王红雨回答说：“银行要求房贷申请人出具收入证明，如果留学生没有收入，则需要有收入的父/母担保，大多数银行要求父/母通过cosign 的担保方式，将父/母名字加在房权上，并加在债务上。”

而根据安省政府规定，如果房屋产权（Title）上由多人拥有，除非他们之间的关系是夫妻或同居伴侣，否则，哪怕是一对母子，儿子已经是加拿大永久居民，并且占99%产权，而外国人身份的母亲只占1%产权，这这种情况下，15%的“非居民投机税”必须要缴纳。

而按照安省的退税政策，留学生必须完全100%拥有该物业，才有资格获得退税。

所以，如果留学生缴纳15%非居民税，而产权又不是100%拥有，还有父母名字存在，这样有可能令他们失去两年后获退回NRST的资格。

先交15%非居民税，日后再退

超级君问王红雨：如果留学生不是100%产权，其中部分产品属于外国身份的留学生父母，留学2年后是否不能获得15%的NRST退税？如果4年内获得移民身份呢？

王红雨并且答道：“非居民要先交NRST，再申请rebate ，能否成功拿回退税要看房权上的人是否符合退税政策。银行帮不上忙。”

安省政府规定留学生可以获NRST退税，但银行却要求没有收入的国际留学生在申请贷款时需要国内的父母担保，并且占业权。令到留学生变相失去15%非居民投机税的豁免权。

加国君再次提醒，不单是留学生，符合退税要求的三类人士在购房时都一定要小心，不但要自己（或与配偶）100%拥有业权，千万不要让外国实体占任何份额，还要申报主要居住场所，日后才可以获得15%NRST退税

如果想清楚知道日后是否能够获得退税，最好直接联系电安省财政厅（http://www.fin.gov.on.ca/en/contact/index.html），或致电财政厅免费热线1-866-668-8297，寻求最准确答案。

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