截至2018年9月，加拿大居民债务总额仍然在缓慢增加中，就像泰坦尼克巨轮被冰山插入的最后时刻，越来越慢，越来越慢，所有人都在屏住呼吸等待拐点的到来。

 

10月18日，加拿大央行宣布加拿大居民债务总额达到历史最高的2.145万亿加元，但持续35年的上涨浮现了拐点迹象。或许在未来两年迎来债务总额同比下降的那一刻。

 

 

加拿大央行的数据显示，2.125万亿加元的债务中有1.52万亿是住房抵押贷款，占比为71.5%。在某种意义上加拿大居民的债务问题就是住房抵押贷款问题。

 

所以只要住房抵押贷款总额不再增加，加拿大居民债务就不会再继续增加。只要住房抵押贷款总额下降，加拿大居民债务就会下降。加拿大央行用最平淡的文字讲述了简单的真理，那就是遏制加拿大人买房的冲动，加拿大的债务风险才会化解。

 

 

事实上，直到2018年8月，加拿大居民债务总额还同比增加了75.28亿，但增速已经是1983年以来的最低点。考虑到加拿大央行在2018年10月的利率是1983年的5倍，所以只要加拿大加息节奏不变，收紧审批住房抵押贷款的原则不变，加拿大债务总额完全停止增长甚至出现负增长只是时间问题。

 

加拿大央行把加拿大居民债务分两种，一种是有抵押物的债务，比如住房抵押贷款。一种是没有抵押物的债务，比如信用卡带来的消费贷款。

 

 

没有抵押物的贷款反而更安全，因为有完整的信用管理机制时刻跟随，再加上信用债务的总体利率水平较高，所以加拿大央行并不担心信用消费贷款的债务风险。

 

 

反而以房产为抵押的贷款加拿大央行更为担心，因为抵押物的价值会随市场波动而变化，尽管绝大多数情况下房屋估值是安全的，可一旦出现极端情况，抵押物也有可能变成负资产。

 

 

所以加拿大央行始终对加拿大居民的住房抵押贷款念念不忘。无论是加息还是贷款压力测试，甚至即将采用更严厉的贷款审批原则，都只有一个目的就是把加拿大居民的债务水平特别是住房抵押贷款水平降下来。

 

从已经公布的数据看，加拿大央行的目标就要实现了，这是对加拿大宏观经济一次很重要的刹车，也许躲过了前方的金融陷阱，也许错过了更精彩的远方，但至少可以保证不会出现最坏的结果。

 

 

但具体到每个加拿大居民就完全不同了，有的人会因此失去最好甚至唯一的买房机会，有的车因此错失了登上房地产方舟的船票，还有的人会在加拿大央行去杠杆的路上损失惨重。

 

但唯一可以确定的是，去杠杆至少是加拿大央行未来2年的主旋律，债务占收入比例过高的家庭需要及时解除部分债务，实在不行就卖房。而债务占收入比重过低的家庭则应该赶快买房子，因为贷款会越来越难，很有可能在新规出台后，就贷不到款买不起房了！

 

 

另外，我们的很多观点也许随着对于加拿大房地产市场的深入了解在不断变化，但很多底层逻辑没有变，房子要买，这件事情一定要做功课，需要认真对待。

 

这两年的加拿大房地产市场变化很大，还不仅仅是房价在整体趋势是一直快速的往上升，更主要体现在去年实行的海外买家税限购政策，目前来讲，贷款政策收紧了，也算是政府希望控制房价的一种表现。

 

我也经常会跟朋友说，如果有大把资金在手上，除了投资在房子上，也可以投资在一些其他靠谱的渠道，但是如果你是首套房，我建议你就不要太犹豫了，先上车。

 

 

 

自住房是当下买好，还是观望一阵、一步到位好？

 

买房要遵循一个原则——先上车原则。蒙特利尔的经济就像一列快速前进的列车，一个个大型跨国公司总部的进驻和投资，买房就相当于买票上车。

 

不管是商务座，还是二等座，或者是站票，一定要先买票上车，才能不被列车抛下。所以买房自住，先保证能买一套，再去考虑大小、位置。

 

很多人觉得买房住要一步到位，挑来挑去就被耽搁了。随着房价进一步上涨，人们只会越来越买不起，后悔不迭。

 

 

我们也经常听很多人说干嘛把那么多钱用来买房，我要是理财，每年收益多少。其实真正能够做到理财的钱cover房租和房子增值的人，特别少。

 

因为很多人其实不具备理财的能力！理着理着，财就都折腾没了。

 

众筹平台是不是大家都已经听得耳祥能熟了，很多前几年众筹投资的实业确实死了一大批，光有情怀是不能做事情的。很多做起来的项目本质上都是把众筹当成宣传的方式。

 

 

我们身边有很多人也是如此，手里有点闲钱，就想折腾，要么合伙做点生意吧，要么放在股市，要么被一些所谓的朋友借走了，最后发现，手里的钱真是越来越少。

 

如果你也攒不下钱，也不知道如何理财，对项目没有识别能力，不如保险起见，先把买一套房子当一个目标，也不想着钱生钱了，买完房子再考虑各种理财方式。

 

买房对心里也是一个极大的考验，真会改变很多想法。我们也经常会听很多不买房的朋友说，不想靠父母，就想自己赚钱买。

 

这听着很有骨气、很霸气，但是一点都不理性，更不可取。

 

 

 

其实，当决定买房的那一刻，也是在认真规划自己的人生了。买房之前，你最起码要有一份稳定现金流的工作，每个月赚多少钱甚至每年赚多少钱，都没有那么重要。

 

重要的是能不能持久的赚钱，每个月都有进账。

 

在买房之前，你要先规划好自己的工作 ，积累能够让自己持续变现的能力。

 

有了这一点，接下来就是尽可能少的首付，贷款时间越久越好，这样还款没任何压力，基本上影响不到你的生活。在蒙特利尔，每个月还款基本上和房租持平了。

 

 

剩下解决的问题，就是首付了。一方面自己工作，强制存款的钱，一旦决定买房，真要告别大手大脚花钱的日子。再说理财也是，前几年，就是要存款，没有钱，如何理呢？

 

一方面就是自己的人脉杠杆，盘算一下能够筹集多少钱，并且制定一个还款计划。这一点，可能最令人尴尬了。

 

关于买房要不要用家里钱或接受亲友的帮助，很多朋友都会特别有志气的告诉我们，我一定不要花爸妈的钱，靠我自己的能力买房。

 

 

可爸妈的钱，能花还是要花，尤其买房这样的事情，要是不好意思，先借，等自己以后有了钱再还他们。

 

爸妈不就是希望我们好吗？我们过好了，才能更好的对他们。家庭有资源，为什么不用呢？

 

 

其实一个有想靠自己想法，并且愿意行动的人，哪怕接受了家人帮助，也是心怀感恩的。那些觉得父母就应该给买房的人，哪会考虑这些问题。

 

我们不啃老，但如果能够利用父母的资源达到一个新的高度，为什么不呢？

 

 

 

第三方面，就是银行借款了，低利率平台一定要利用好。

 

无论从各个方面来讲，如果你还没有一套房子，刚需自助，先上车。

 

凡是能理财很好，做到钱生钱的人，一般都已经买房了，我们普通人就别高估自己这点理财能力了。

 

还有关于首付问题，也不要考虑太多自尊了，有人帮忙，就一定要接受呀。

 

 

至于加拿大买房的很多具体操作问题，在我们公众号很多以前的文章中写过了，这篇就不多写了。

 

还有如果你手里没有一定积蓄，房子也要先看，行动起来就有方向了。