【星网专讯】地产专家徐博士，被誉为房市行情预测“土拨鼠”，一年一度通过媒体向社区大众发布大多区房市行情分析预测报告，业已成为大多区房市行情风向标。

 一、    时光隧道，历史回眸 

在多伦多人迹可寻长达11000年的人类历史长河中，直到公元1793年英殖民者发现了“约克郡”并据此作为“上加拿大”前沿阵地。18世纪初（1814）人口仅为720人，到1834年，这个背靠密林的村庄逐渐发展演变为人口只有9,250人的“多伦多市”，到1867年加拿大建国时，多市居民达到5万人。20世纪初叶（1901），人口增加到20.8万，到今天，已有超过200万人居住在这个当今世界上最适宜人居和最具活力的现代化大都市。   

最早可以追溯到的多伦多市房地产市场交易系统数据历史记录是58年前的1953年，各种房屋类型的交易总量仅为区区2,699手，相当于现在销售旺季一周的销售量；均价14,424加元，仅相当于现在加建一个车库；交易总额仅为3,893万，相当于现在的两套超级豪宅。

 50年前，1961年各种房屋交易量为9,264手，相当于现在旺季一个月的销售量；均价16,334加元，相当于现在买一辆普通的二手车。

30年前，1981年所有类型房屋成交35,434手，均价95,201加元，其中单一家庭住宅成交29,625手，均价95,203加元，低于10万加元,不到大多区列治文山市年平均家庭收入。

20年前，1991年所有类型房屋成交44,510手，均价238,285加元，其中单一家庭住宅成交38,144手，均价234,313加元，超过20万加元,相当于现在购买一间最小新建的普通(非豪华型)公寓单位。

 10年前，2001年单一家庭住宅成交67,612手，均价251,508加元，相当于现在购买一间破旧的镇屋。

5年前，2006年单一家庭住宅成交83,084手，均价351,941加元，这个价格在当下只能买到一间极其普通的镇屋。

 1年前，2011年单一家庭住宅成交量89,500手，同比10年前的2001年上涨了30%。均价约465,500加元，同比10年前上涨了85%。

 2012年大多区平均房价,是涨,还是跌? 这是一个大问题!

二、  望闻切听，把脉房市 

大势波澜壮阔，暗流汹涌澎湃；表象错综复杂，内象险峻环生。   

2011年国际局势动荡不安，茉莉花革命风雷激荡，横扫中东北非，阿富汗、利比亚、伊拉克战乱频繁，天灾人祸频生，世无宁日；全球经济危机四伏，欧洲债务，积重难返；美国经济，一蹶不振；罢工抗议浪潮，此起彼伏；占领行动，全球蔓延；股市跌宕起伏，房市萎靡不振，衰势未见好转，败象一片萧瑟。寰球一派狼藉，风景这边独好！面对国际政治经济的严峻挑战，加拿大独善其身，令人欣喜与振奋。政治格局稳定，经济出现转机，社会安定祥和，人心思虑康乐，股市汇市相对稳定，房市更是一枝独秀。地处加拿大心脏的大多伦多地区，地理位置优越，自然资源丰富，人力资本充裕，政治稳定，经济繁荣，文化昌盛，是全球最宜居住和最具发展活力的国际大都市，未来发展前途广阔，前景辉煌灿烂。

买家外表安宁，内心浮躁不安；卖家进退自如，虎视待价而沽。 

2011年大多区房地产市场有惊无险，交易量继续放大，同比2010年86,000手增长了4%，高达89,500手, 仅次于2007年的93,000手，成为多伦多地产局有史以来第二个丰收年；均价无视全球经济动荡，逆势上扬，同比2010年的431,300加元上涨了8%，达到465,500加元的历史新高峰，销售周期明显加快，市场供不应求，新增上市量吃紧，销量增加，库存锐减，狼多肉少, 常年处于卖方市场态势，争抢合约随处可见，屡见不鲜。国际经济形势依然严峻, 负面消息如影随形, 似乎加国房市危在旦夕，泡沫将爆, 崩盘在即。然而，卖家却不以为然，合适就卖,不合适或住或租，不愿屈尊下嫁,　虎视房市行情，伺机待价而沽。此外，加国宏观经济调控政策, 使房屋按揭贷款利率长期处于历史低位, 使得加国居民购置成本较低，有利首次购房安家和投资置业。

大脉平稳均衡，整体未见异常；小脉时快时慢，局部变化不定。　　　　　

加拿大是基于多元文化的移民国家,　今后每年新增移民超过２５万之多,　不远万里从世界各地来到加拿大，他们或腰缠万贯,　或身怀绝技，很快安居乐业，并且投资置业，无疑将极大地推动房地产市场的发展。伴随着国民经济和社会发展, 居民生活水平的提高, 现有业主对居住的改善性需求水涨船高。基于家庭资产性收入增加、投资财务安全与风险，海外投资者的资产转移等诸多需要，有鉴于移民、福利和收入等诸多有利因素，刚性需求（首次购房者的自住需要）有增无减；改善性需要（换房需要）热情高涨；投资性需求难以遏制（收入需要、资产转移、财务安全、资金风险等需要）。整体而言，预期2012年大多伦多地区房地产市场波澜不惊,　安然无恙。供需相对平衡,　市场更加稳健，销售量保持稳定,　均价涨幅收窄，但仍在理性预期范围内；局部区域，市场波动较大，传统的热点地区,　价格震幅较大，新的亮点闪烁不定，买方市场与卖方市场相互转换，淡季与旺季界限模糊，时机若隐若现，交易在不同区域此多彼少,　大多区总量变化不大。

先声夺人绣拳脚，后发制人功夫深；哗众取宠喊狼来，狼来吃人不知声。市场噪音是房市行情的组成部分。从政客到专家学者，从市场从业者到市场参与者，各怀心思，各抒己见。千人千面，万人万语。人微言轻，有言无信。先声夺人者有之，哗众取宠者有之，喊狼来者有之，打草惊蛇者有之，捕风捉影者有之，掩耳盗铃者有之，道听途说者有之，造谣惑众者有之，唯恐不乱者有之，由于诸多的市场噪音，真实的市场信息被淹没，掩盖和埋葬，搜寻、筛选和获取市场有用信息尤为珍贵和重要，因此，房地产投资与买卖的中介机构和经纪人在保护和促进客户利益方面将不可或缺，无法替代。

 三、透视未来，洞察行情

 总体来看，2012年市场相对平稳，交易量稳中有升，但升幅下降；均价稳中有涨, 但涨幅回落, 全年交投更趋理性，市场供需趋向平衡。预计2012年交易量91,300手，同比2011年增加2%；均价484,000加元，涨幅回落到历史平均水平以下，同比去年上涨4%。

2012年1-3月份，第一季度，是继2008年经济危机以来最为寒冷的冬季，受季节性调整和国际国内经济形势和就业状况的影响，市道清谈，销售周期拉长，买家等待观望，加之选择性小，谨慎入市；卖家蓄势待发，等待时机，待价而沽。预期第一季度，交易量约2万手，均价46万上下。

2012年1-6月份，上半年，严冬过后, 冰雪消融， 春季来临，春暖花开，万物复苏，市场开始活络，上市量逐渐放大，交投开始活跃，卖家上市投放量加大，买家入市交易频繁，销量随即增长，均价回转抬头上升，销售周期明显加快。预计上半年，交易量约5万手，均价49万上下。

2102年下半年，预期经济形势未见明显好转，通货膨胀压力渐渐增加，利率上调时日可待，预期购房成本明显加大，消费者恐慌趋浓，信心下滑，市场出现波动，利好与利差消息交互频传，市场一片嘈杂，投机氛围趋甚，浑水摸鱼效应显现，市道变化莫测。                                                     

徐华飞博士2012年1月1日

于加拿大安居研究院